Los incentivos fiscales REF para mitigar la pérdida de camas turísticas

El Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF) da respuesta válida a muchas cuestiones relacionadas con la iniciativa y promoción empresarial en el Archipiélago cuando conllevan inversión y creación de puestos de trabajo, mientras que otros asuntos quedan al margen de los ayudas o incentivos fiscales y exigen una innovación legal para contemplarlas. Lo que está fuera de toda duda es que el REF es una institución viva que ha de adaptarse permanentemente a la realidad económica y social de Canarias. Es lo que ocurre en la actualidad con la constante pérdida de camas turísticas que se reconvierten en residenciales, con el importante menoscabo que supone para la industria turística, a pesar de que la normativa vigente trate de impedirlo con la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias. Dicha ley contempla el deber de atenerse al uso turístico establecido (artículo 23) y las consecuencias (sanciones) de la declaración de incumplimiento del uso efectivo (art. 24). La realidad es bien diferente al mandato legal y cada vez son más las camas extrahoteleras que se pierden y se reconvierten por la vía de facto en residenciales.

Los expedientes sancionadores han comenzado al fin a incoarse y servirán para evitar alguna residencialización puntual, pero lo cierto es que los precios que llegan a pagar quienes adquieren apartamentos para vivir o alquilarlos a terceros son muy superiores a los que puede ofrecer una empresa que pretenda explotarlos turísticamente. El coste de la exigente normativa turística aplicable, con el mantenimiento de recepción y muchos servicios específicos, es determinante a la hora de establecer la rentabilidad en una u otro vía de explotación o arrendamiento, y no digamos si entra en juego la posibilidad de vivir en esa propiedad, factores que repercuten directa y cuantiosamente en el precio de adquisición.

La pregunta que hago e intento contestar en este artículo es si existen mecanismos en el REF que consigan ponderar el diferencial que existe entre el precio que puede ofrecer un potencial comprador que adquiere un inmueble ‘turístico’ para vivirlo o alquilarlo y el que pueda ofertar una empresa de explotación turística.

La reserva para inversiones (RIC), como uno de los principales incentivos fiscales del REF, prevé la opción de que pueda invertirse la dotación efectuada por empresarios y profesionales en el coste del suelo, construcción, reforma y equipamiento de hoteles y establecimientos extrahoteleros, siempre que se rehabiliten. Cuando no existe una reforma integral del inmueble hay que excluir el coste del suelo; y tanto en un caso como en otro es necesario acreditar que la edificación no se afectase con anterioridad a las dotaciones RIC efectuadas a partir de 2007 ni a ningún otro incentivo a la inversión.

Los supuestos de materialización RIC en suelo se limitaron mucho en 2007 (rehabilitación turística, industria, arrendamiento de viviendas de VPO y zonas comerciales que sean objeto de un proceso de rehabilitación), pero en ese acoplamiento necesario del REF a la realidad económica y social, en 2018 se amplió el suelo a las actividades sociosanitarias, residencias de mayores y de rehabilitación física y neurológica; a la vez que se cercenó la posibilidad de materializar tanto en suelo como en construcción destinada a la vivienda vacacional.

Ahora, la necesidad a cubrir con el REF en su permanente adecuación a la sociedad es evitar que más y más camas turísticas sigan pasando a residencial, a pesar de la prohibición de la Ley 2/2013. La RIC podría servir de aliciente para que continuaran en explotación turística, pero habría que introducir cambios en la Ley del REF.

Actualmente es posible invertir la RIC en el suelo y coste de edificación de un inmueble que se va a rehabilitar, por lo que la atracción del incentivo sería máxima, y el diferencial fiscal que se logra (consolidar un 25% de ahorro en el Impuesto sobre Sociedades) podría atemperar las diferencias de precios. Si no se rehabilita, habría que restar el coste del suelo, teniendo en cuenta que cuando la edificación es muy antigua el coste del suelo es la parte más representativa del precio, razón de que no resulte tan atractiva la materialización RIC.

¿Podría entonces incluirse en una próxima reforma de la Ley 19/1994 (Ley REF) que se admita el suelo como materialización si las unidades alojativas que se adquieren por un empresario o profesional se destinan a continuar en una explotación turística o a incorporarse a ella? Parece que el fin que se pretende lograr bien lo merece: que no se reduzca la planta alojativa turística canaria. Pero analicemos las dos alternativas.

Si se adquiere un inmueble para que permanezca en explotación turística va a ser difícil en mi opinión que el legislador contemple una reforma en que el suelo se admita como materialización, a pesar del fin loable que se pretende. Y el principal inconveniente lo veo precisamente en la existencia de los artículos 23 y 24 de la ley 2/2013: si la normativa turística ya prohíbe que sea posible salirse de la explotación turística para usarlo como residencia, qué necesidad existe de que otra ley incentive fiscalmente la no salida de la esfera turística. Parece un contrasentido, motivo de que habría que exigir el cumplimiento riguroso de la prohibición.

Más fácil sería conseguir la otra opción, que lo que se prime sea que unidades que en la actualidad se utilizan como residencial se incorporen nuevamente a la explotación turística a través del atractivo tributario de que el comprador pueda materializar tanto en suelo como en el coste de la edificación usada que adquiere, aunque no sea objeto de rehabilitación.

Para ello habría que incluir un nuevo párrafo en los artículos 27.4 A) y 27.4 C) que contemple como opción válida el suelo de las edificaciones que estando en suelo turístico se reincorporen a una explotación turística, sin necesidad de su rehabilitación.

De todas formas, hay que tener siempre muy en cuenta que los incentivos fiscales son solo aplicables a quienes realicen actividades empresariales y no se consideraría como tal el mero arrendamiento a la empresa que los explota de una de las unidades alojativas que se adquieren, que es donde también habría que incidir para cerrar el círculo en aras a evitar la constante destrucción de camas turísticas. La iniciativa de la Federación de Empresarios de Hostelería y Turismo de Las Palmas (Feht) y la Asociación de Alojamientos Turísticos de Las Palmas (Aeat), con la colaboración de otras entidades y partidos políticos, podría racionalizar el debate abierto sobre la residencialización de los establecimientos turísticos, o al menos intentarlo.

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