La vivienda en Canarias: realidad y desafío

El artículo 47 de la Constitución Española declara que toda la ciudadanía española tiene derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, atribuyéndoles a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias para establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. En este sentido, conceptualmente, la vivienda principal es aquella utilizada por los hogares como lugar de residencia habitual. La literatura de referencia suele distinguir entre la demanda potencial de vivienda y la demanda efectiva. La primera está relacionada, principalmente, con factores demográficos y aspectos que afectan a la renta permanente de las personas, mientras que la demanda efectiva depende de factores más coyunturales, tales como la situación laboral corriente o el coste de uso de la vivienda. 

De acuerdo con lo anterior, la vivienda se presenta como un elemento fundamental en la vida de los residentes. Sin embargo, en Canarias (como en otras regiones), existe una creciente preocupación por la adecuación de la oferta de vivienda a la demanda actual y futura. La crisis inmobiliaria de 2007 tuvo un impacto severo en el sector de la construcción en Canarias. Entre 2007 y 2009, la superficie visada para nuevas viviendas residenciales se desplomó más del 70%.

A pesar de una leve recuperación en los últimos años, los niveles de construcción siguen siendo muy inferiores a los de antes de la crisis. De hecho, en 2022 se visaron menos de la mitad de metros cuadrados que en 2006. Este desplome de la construcción, sumado a la complejidad burocrática y la dificultad para obtener licencias, ha provocado un estancamiento del parque inmobiliario. Entre 2009 y 2022, el ritmo de crecimiento anual del parque de viviendas se redujo a la mitad, situándose en apenas un 0,5%.

Demanda creciente

A pesar del estancamiento de la oferta, la demanda de vivienda, especialmente de vivienda principal, ha seguido creciendo en Canarias. De aquí que las tensiones en el mercado inmobiliario sean palpables. La demanda previsible de vivienda para residentes se estima en unas 9.000-10.000 al año, con un 20% adicional destinado a usos secundarios, lo que eleva la demanda total anual a 11.000-12.000.

A pesar de que se inicia la construcción de entre 2.500-3.000 nuevas viviendas cada año, la diferencia entre la oferta y la demanda se ve compensada por la reconversión de viviendas secundarias en principales. Sin embargo, este proceso tiene un potencial limitado, ya que el stock de vivienda secundaria representa actualmente el 23% del total, el porcentaje más bajo en lo que va de siglo. Además, una parte significativa de las casas vacías se encuentra en ubicaciones con menor demanda, lo que plantea desafíos adicionales en la distribución de la oferta.

Entre 2001 y 2022, el número de viviendas principales aumentó en un 12%, pasando a representar el 77% del total del parque inmobiliario. Este crecimiento se ha acelerado en los últimos años, impulsado por el aumento de los precios y la conversión de viviendas secundarias y vacías en principales. La evidencia sugiere un desfase entre la oferta y la demanda. La oferta no se está adaptando a las necesidades del mercado actual, con una escasez de construcciones nuevas que satisfagan la demanda de vivienda principal a precios asequibles y en zonas con buena accesibilidad.

El factor tiempo

Sin embargo, es importante considerar el factor tiempo en la industria de la construcción. Desde la concepción de un proyecto hasta su finalización pueden transcurrir entre dos y tres años. Esto significa que la oferta actual responde en gran medida a la demanda que existía hace varios años.

Ante esta situación, surgen varias preguntas: ¿existe un problema estructural en el mercado inmobiliario canario? ¿Es la oferta insuficiente o se trata de un problema de desajuste entre la oferta y las características de la demanda? ¿Cómo se puede garantizar el derecho a una vivienda digna en un contexto de escasez y precios en alza?

Retos y consideraciones clave para el mercado de la vivienda en Canarias

De acuerdo con estas cuestiones, se revelan varios retos y consideraciones clave para el mercado de la vivienda en Canarias.

• En primer lugar, la necesidad de impulsar la construcción. La drástica caída en la edificación de nuevas viviendas en las últimas décadas plantea la necesidad de implementar medidas que faciliten y agilicen los procesos de planificación territorial, urbanística y de obtención de licencias.
• Seguidamente, la gestión de las viviendas vacías. Comprender las razones detrás de la alta tasa de viviendas vacías, especialmente en los municipios más pequeños, y explorar formas de incentivar su puesta en el mercado, ya sea para uso residencial o turístico, lo que podría ayudar a satisfacer la demanda.
• En tercer lugar, el equilibrio entre viviendas principales y turísticas. Dado el peso del turismo en la economía canaria, es importante encontrar un equilibrio entre la oferta de viviendas principales y turísticas, de manera que se atienda tanto la demanda residencial como la demanda turística. 
• La adaptación a los cambios en la composición del parque de viviendas es un cuarto reto. El proceso de trasvase de viviendas no principales a principales, acelerado en los últimos años, debe ser tenido en cuenta a la hora de planificar y desarrollar políticas de vivienda. 
• Y, por último, la consideración de las diferencias entre islas y municipios. Los datos revelan importantes disparidades en la distribución de las viviendas vacías y turísticas entre las islas y los municipios, lo que sugiere la necesidad de enfoques diferenciados y adaptados a las realidades locales.

Análisis de las causas del desfase y soluciones

Encontrar soluciones a estos desafíos requiere un análisis profundo de las causas del desfase entre oferta y demanda, considerando factores como los precios del suelo, los costes de construcción, la regulación urbanística, las necesidades específicas de los demandantes y los plazos de ejecución de los proyectos inmobiliarios. 

Es necesario fomentar la construcción de viviendas asequibles y accesibles, especialmente en zonas con alta demanda y buena conectividad. Además, se deben explorar medidas para agilizar los procesos burocráticos y facilitar la obtención de licencias, reduciendo así los plazos de construcción.

En definitiva, garantizar el derecho a una vivienda digna en Canarias exige una intervención coordinada por parte de las administraciones públicas, el sector privado y la sociedad civil. Un enfoque multidimensional que aborde las causas estructurales del problema y promueva un mercado inmobiliario más eficiente y equitativo.

El mercado de la vivienda en Canarias se encuentra en un momento crucial. La escasez de oferta, el desajuste entre las características de la oferta y la demanda y el aumento de los precios son desafíos que requieren soluciones urgentes. Un análisis profundo, medidas políticas acertadas y la colaboración entre diferentes actores son claves para garantizar el derecho a una vivienda digna para todos los ciudadanos canarios.

En conclusión, el análisis del mercado de la vivienda en Canarias enfrenta retos importantes, como la caída en la construcción, la existencia de un elevado número de casas vacías y la creciente demanda de vivienda principal, especialmente en un contexto de cambios en el régimen de tenencia. Para hacer frente a estos desafíos, será crucial que las autoridades públicas tomen medidas efectivas que incentiven la construcción de nuevas viviendas y faciliten el acceso a las mismas, especialmente para los segmentos de población más vulnerables.