Isidro Martín, experto inmobiliario: «Si no queremos consumir más suelo tenemos que construir en altura»

Canarias tiene una emergencia habitacional. El Banco de España calcula que habría que construir 11.000 viviendas al año para solucionar el problema. ¿El decreto del Gobierno de Canarias se queda corto?

Lo primero que hay que decir es que es un decreto valiente, pero sinceramente creo que no vamos a poder construir ni siquiera 8.000 viviendas en esta legislatura. Si lográramos construir 4.000 viviendas, estaríamos triunfando. Ojalá me equivocara, pero va a ser muy complejo y hay que ser realistas. Ahora bien, si nos ponemos un poco a la labor de fomentar la industrialización en la construcción, con viviendas modulares y nuevos elementos de construcción, eso agilizaría los procesos y pondríamos en el mercado una cifra de viviendas muy por encima de las 5.000 o 6.000. La industrialización permite abaratar costes y sacar proyectos a muy corto plazo, que es lo que se pretende. No es lo mismo hacer un proyecto a dos años vista que un proyecto a nueve meses. Si somos capaces de prefabricar e industrializar la construcción, a corto plazo podemos sacar muchas viviendas al mercado sabiendo que una vivienda en nueve meses la tenemos terminada. Y también se puede aprovechar la digitalización para intentar a través de la Inteligencia Artificial hacer proyectos con mucha más celeridad que, además, serán sostenibles ¿Qué pasa? Que a veces nos hemos encontrado que no toda la Administración conoce que hay industrialización y prefabricados. ¿Cómo son las casas en Estados Unidos? Prefabricadas. Y en Canadá, igual. Hay prefabricados, como puede ser el hormigón con estructuras metálicas o el pladur, con los que se pueden construir estructuras habitacionales perfectamente.

¿Estamos en emergencia porque hubo falta de planificación?

Totalmente. Ha habido una falta de planificación tremenda desde hace 25 años. También es verdad que nadie pensaba en el gran incremento demográfico. Pero me da lo mismo el color político que había en aquella época, no se programó adecuadamente y han pasado todos los colores políticos por ahí. Pero siempre pensando en cuatro años, en una legislatura, y eso no sirve para nada.

¿Por eso dijo que es valiente el decreto que impulsa la Consejería de Obras Públicas?

En ese decreto habrá cosas que nos gustan más y otras que nos gustan menos, pero necesitamos políticos valientes que hagan cosas en los gobiernos y pongan en marcha ideas. ¿Se pueden equivocar? Claro que pueden equivocarse, pero la inacción es peor. Si no hacemos nada no habrá forma de solucionar este problema. En Fepeco llevamos desde 2010 pidiendo a los diferentes directores generales de Vivienda y a los consejeros más viviendas de protección oficial y no se ha hecho nada. Estos 14 años han sido nefastos. Creo que el consejero Pablo Rodríguez se ha arriesgado e intenta llevar cosas a cabo. Lo que no podemos, insisto, es estar parados y discutir sin avanzar. 

Ha dicho que en el decreto hay cosas buenas y cosas malas. ¿Cuáles son sus fortalezas y debilidades?

Hay cosas muy interesantes, como la reconversión de locales en viviendas residenciales, prohibiendo las vacacionales. También nos gusta que se puedan igualar alturas en diferentes manzanas para que no queden planificadas con dientes de sierra. Tenemos que empezar a acostumbrarnos, si no queremos consumir suelo, en construir en altura y los ayuntamientos deben incluir en sus planeamientos menos viviendas individuales y convertirlas en pareadas o adosadas para consumir los menos posibles metros cuadrados en superficie. Otro asunto que nos gusta es que se haya apostado por las VPO y se haya subido el módulo para hacerlo atractivo para los constructores, aunque también creemos que debería haberse elevado más.

¿Qué tiene que decirle a quienes afirman que el decreto está hecho a la medida de las promotoras de la construcción?

Entendemos que cuando se está en la otra parte, lógicamente, el punto de vista siempre es diferente. Entendemos que la oposición, políticamente, tiene que, de alguna manera, discutir y darse a valer, pero creo que a veces, sabiendo la emergencia que tenemos, deberíamos, en vez de estar hablando y criticando, apostar por hacer un pacto, y es lo que pedimos desde la patronal. Hay que hacer un pacto de realidades, un pacto en el que no haya colores, no haya derecha ni izquierda ni centro, sino que los políticos tomen conciencia de que tenemos un problema habitacional y abandonen el tacticismo político y las ideas de cada partido. Tenemos que intentar hacer un proyecto común que tiene muchas aristas. Porque dentro del problema habitacional tenemos que solucionar el problema de las personas necesitadas y vulnerables, pero también que no hay vivienda para lo que sería la clase media, porque familias con dos sueldos no pueden pagar una hipoteca y tienen problemas para el alquiler. Pero también de que tenemos un problema de jóvenes que no pueden acceder a una vivienda y viven con sus padres, y otro problema con la gente mayor que se merece estar viviendo dignamente con unos alquileres asequibles dignos o de una compra de una vivienda, en este caso no van a poder comprar por la edad que tienen. Los políticos tienen que ser conscientes de que están para ayudar, pero que también que se dejen ayudar. Y a veces no tienen la visión sobre un problema que sí tenemos nosotros tanto promotores como constructores o inmobiliarios. Es que no tenemos viviendas suficientes para ofrecer, ni en venta ni en alquiler, y vivimos de ello.

Tampoco estará de acuerdo en que las promotoras han sido parte del problema.

Nosotros no somos el problema. Los promotores, los constructores, los inmobiliarios somos la solución, pero tenemos que ir cogidos de la mano con la Administración, porque no tiene capacidad ni económica ni estructural para poder sacar 8.000 viviendas adelante. Tiene que apoyarse en la parte privada. La cooperación pública-privada es fundamental.

¿Pero hay o no hay suelo? Lo pregunto porque el consejero de Política Territorial, Manuel Miranda, aseguró en febrero en el Parlamento que Canarias dispone en la actualidad de suelo urbano o urbanizable equivalentes a la mitad de la superficie de El Hierro.

Hay suelo suficiente. Ahora bien, tenemos que distinguir el suelo programado o suelo urbanizable y el que ya es finalista. Convertir un suelo urbanizable en finalista, es decir, apto para empezar a construir, tarda cuatro años. Y, además, no todo el suelo finalista es interesante y a veces es prácticamente inservible, porque cuesta más construir un simple muro de contención que lo que cuesta toda la parcela.

Pero las viviendas se necesitan ahora, no dentro de cuatro años. ¿Qué hay que hacer a corto plazo?

Estamos intentando impulsar la cooperación público-privada para poner en el mercado viviendas públicas en régimen de alquiler para gente muy necesitada y muy vulnerable. También debería la Administración apostar decididamente por planes para incentivar la VPO privada o viviendas a precio tasado, que también fue una modalidad extraordinaria, con subvenciones y planificar ayudas muy concretas a la gente joven. También los promotores necesitamos esas ayudas, porque no somos unas ONGs, y el Gobierno debe elaborar planes agresivos, tanto privados como públicos, para poder desarrollar vivienda en un corto plazo de tiempo.

¿Comprar parte del parque inmobiliario que tienen los grandes tenedores ayudaría?

Sí, claro, es la única manera de poder desarrollar a corto plazo algo de vivienda que poner en el mercado rápidamente. De hecho, hay conversaciones bastante serias que se han incrementado en los últimos meses. Nosotros estamos trabajando con diferentes tenedores de suelo y de viviendas. Lo que pasa es que hay que ver cuántas de esas vivienda cumplen el código técnico de edificación, a lo que se añade que los grandes tenedores de vivienda han vendido casi un 60% o más de ese parque y lo que que queda son pequeñas viviendas en determinados sitios que, lógicamente, hay que poner a unos precios razonables para que la administración pueda comprarlas, las pueda adecuar y las pueda sacar a la venta.

Canarias busca resquicios legales que limiten la venta de casas a extranjeros

¿Qué opina sobre que el Gobierno de Clavijo inicie el debate en la UE sobre la limitación de la compra de viviendas por parte de extranjeros?

No podemos echar la culpa a los extranjeros de nuestro grave problema habitacional. Hay ciertas viviendas que a lo mejor los residentes canarios no podemos pagar, así que no es nocivo que las compren otras personas con un nivel adquisitivo mucho mayor que nosotros. Aparte del turismo, vivimos también de las compraventas de los extranjeros, que vienen a pasar sus inviernos aquí e invierten aquí. Eso es positivo porque son personas con un alto nivel adquisitivo que van generando una economía bastante importante. De todas formas, es un debate que tenemos que poner sobre la mesa para intentar darle una vuelta si queremos que Bruselas lo admita, apelando a nuestra limitación de suelo y a la carga demográfica que soportamos.

¿El alquiler vacacional es parte del problema o ha agravado el problema?

No podemos demonizar algo que está funcionando a nivel mundial. Otra cosa distinta es que se regule para evitar desmanes y que se haga negocio con viviendas indignas e inhabitables que no cumplen los requisitos mínimos. Si queremos hoteles de cuatro o cinco estrellas, el alquiler vacacional debe ser de cuatro o cinco estrellas, debe ser una oferta con la misma calidad que la hotelera. No somos partidarios de penalizarlo, pero sí de regularlo y de consolidar las plazas que ya están.

¿Y poner un tope al precio del alquiler?

En España, el 88% son propietarios minoristas. El resto, un 12%, son grandes empresas. Limitar el precio del alquiler ha ido en contra de la mayoría de propietarios, no de los grandes empresarios. Se ha penalizado todavía mucho más el mercado del alquiler y ha incentivado, como ha pasado en Francia o en Berlín, el mercado del dinero no transparente que nos penaliza a toda la sociedad. Ante la inseguridad jurídica, los propietarios de pisos en alquiler los han reconvertido en vacacionales o han pedido por adelantado a los inquilinos dinero opaco. Lo que sí tenemos que crear es un marco jurídico con transparencia que ayude a los propietarios que se enfrentan a situaciones de impago y que, a la vez, establezca otro tipo de ayudas a las personas vulnerables.