En Canarias faltan casas y 'sobra' suelo

En Canarias faltan casas. Faltan muchas casas. Pero no suelo. En las Islas hay 22.000 hectáreas vacantes de suelo urbano y urbanizable, exactamente 22.001,9 hectáreas. Una superficie equivalente a 30.815 campos de fútbol de 105 metros de largo por 68 de ancho. En todo ese terreno, conviene insistir, no se incluye ni un solo palmo de suelo rústico. Ni uno. Esas poco más de 22.000 hectáreas se dividen en 7.658,6 de suelo urbano –el que está incluido como tal en los planes municipales y ya cuenta con servicios básicos de agua, saneamiento o electricidad– y 14.343,3 de suelo urbanizable, que es, grosso modo, ese terreno que está a medio camino entre lo rural y lo urbano, un terreno disponible para el futuro desarrollo y crecimiento de la localidad pero que permanece a la espera de las obras y servicios que le den la consideración de urbanizado.

Ni un solo ayuntamiento ha usado el artículo 221 de la ley del suelo para reclasificar como rural una parcela o sector catalogada como urbanizable

Los anteriores son datos oficiales que maneja el Gobierno de Canarias en su objetivo de que la legislatura sirva para empezar a solucionar la carestía de la vivienda. Sin suelo disponible no habría solución, pero suelo hay. De hecho, llaman la atención esas más de 14.300 hectáreas urbanizables. No en vano, en un momento en el que algunos ayuntamientos, a raíz de las manifestaciones del 20 de abril, se han subido al carro de la sostenibilidad y enarbolan la bandera contra una pretendida depredación del territorio, sorprende que ni uno solo, tal como han corroborado desde el Ejecutivo autonómico, haya aprovechado el artículo 221 de la Ley del suelo y de los espacios naturales protegidos de Canarias para reclasificar suelo urbanizable como rústico. En virtud de ese artículo, por supuesto vigente y del que aún puede echar mano el consistorio que así lo considere, cabe la posibilidad de recatalogar como rural un terreno o «sector» urbanizable bajo dos condiciones: la primera, que hayan transcurrido cinco años sin presentarse ninguna iniciativa privada –la ley del suelo es de 2017–; y la segunda, que antes de la reclasificación como rústico se dé audiencia a las posibles partes afectadas y se estudien todos los «intereses concurrentes». Además, y para cuidarse de eventuales indemnizaciones millonarias como las que han deparado, sin ir más lejos, las moratorias turísticas, el legislador dejó explícito en ese mismo artículo 221 que la reconversión de suelo urbanizable a rural se llevará a cabo «sin que ello genere derecho a indemnización». Pues bien, como quiera que ningún ayuntamiento ha hecho uso de esa prerrogativa, hoy se contabilizan las susodichas 14.343,3 hectáreas vacantes de superficie urbanizable. Todas eran potencialmente convertibles en rústicas.

De modo que el mapa regional es ahora el que es, y este incluye en la actualidad esas 22.000 hectáreas vacantes. ¿Significa esto que hay 22.000 hectáreas para levantar viviendas? No. Pero sí es seguro que hay suelo más que de sobra para cubrir la extraordinaria y creciente demanda de casas. El Gobierno ha hecho una primera estimación y calcula que de toda esa superficie vacante, la parte para uso residencial, esto es, la parte disponible para construir casas, comprende un total de 6.600,6 hectáreas. O lo que es lo mismo: el equivalente a 9.244 campos de fútbol. No obstante, hay que tirar de más números para comprobar hasta qué punto se trata de una superficie más que suficiente donde levantar las decenas de miles de viviendas necesarias para corregir, con los años, el profundo desequilibrio entre la oferta y la demanda.

La primera estimación del Gobierno es que hay 6.600,6 hectáreas vacantes para uso residencial, el equivalente a 9.244 campos de fútbol

La consultoría Corporación 5 calcula en un reciente informe, adelantado por este diario, que en Canarias hace falta construir cada año el triple de casas que en la actualidad para comenzar a atajar el grave déficit de viviendas que padece la región. En las Islas se levantan entre 2.500 y 3.000 inmuebles anuales, o más bien se empiezan a levantar, ya que entre el inicio de las obras y la puesta del edificio en el mercado transcurre una media de dos años. Así que de acuerdo con los cálculos de Corporación 5 sería necesario construir casas a un ritmo anual de entre 9.000 y 10.000 para encarar con garantías los problemas estructurales que sufre el mercado inmobiliario del Archipiélago, que en las últimas décadas ha visto crecer la demanda de forma extraordinaria –en paralelo al no menos extraordinario incremento de la población– y, en cambio, no ha incorporado las viviendas suficientes para mantener un sano equilibrio entre los potenciales compradores y arrendatarios –muchísimos– y el número –bajísimo– de pisos y casas ofertado. Ocurre que la Administración pública no ha previsto como debiera las necesidades habitacionales de la población, y por tanto no ha promovido, ni impulsado, ni estimulado la construcción de los inmuebles necesarios –públicos y privados– para toda esa demanda imprevista. Si a ello se le suma que el fenómeno de la vivienda vacacional ha desembocado en un notable trasvase de inmuebles residenciales al negocio turístico, no extraña tanto la compleja situación actual. Las conclusiones del informe de Corporación 5, que hubo quienes tacharon de un tanto exageradas, las ha corroborado ahora el propio Banco de España (BdE). Es más, el regulador considera que las estimaciones de la consultoría incluso se quedaron cortas. Los analistas del BdE elevan en un millar la cifra de viviendas que hace falta sacar cada año al mercado, hasta un total de 11.000. Esto quiere decir que en la próxima década, de aquí a 2033, será preciso aumentar la oferta en 110.000 casas. Una tarea mastodóntica que exige una estrecha colaboración entre los sectores público y privado, es decir, entre instituciones y empresas promotoras y constructoras. En esta línea va el decreto del Gobierno de Canarias, que dirige las medidas a la raíz del problema: levantar tantas viviendas como sea posible. Y tan rápido como se pueda.

En los 66 millones de metros disponibles para levantar casas y pisos caben tres veces más viviendas de las que el Banco de España ve necesarias

Pero corregir la deriva del mercado inmobiliario no solo exige construir, sino que antes es imprescindible, claro, tener el suelo necesario y suficiente donde poder hacerlo. El caso es que las recientes manifestaciones en favor de un cambio de modelo turístico-económico sirvieron para denunciar esa supuesta depredación del territorio, para lo que los defensores de este argumento esgrimen los ejemplos de los proyectos turísticos de La Tejita y Cuna del Alma, en el sur de Tenerife. La controversia puntual alrededor de estos dos casos –que en verdad poco o nada tienen que ver con la cuestión de fondo de la vivienda– ha terminado por extenderse y mezclarse, gracias a la discusión política, con las medidas del decreto. «Está más orientado hacia el negocio y la especulación» y «debería estar dirigido solo a vivienda protegida» son dos de las críticas de los partidos de la oposición. Sin embargo, los expertos ya han dejado claro que solo con casas de protección oficial no se va a solucionar el profundo desequilibrio entre la oferta y la demanda, básicamente porque en Canarias no faltan VPO, que también, sino que es necesario meter en el mercado viviendas y más viviendas para que la oferta crezca y, en última instancia, bajen los precios. Y la Administración no tiene capacidad por sí sola para semejante tarea. La ventaja, además, es que hay suelo urbano y urbanizable de sobra. Sin consumir ni por supuesto depredar ni un solo milímetro de terreno rústico. Están las mencionadas 7.658,6 hectáreas urbanas, las 14.343,3 urbanizables –porque así lo han querido los ayuntamientos, que han renunciado a recatalogarlas como rurales– y, dentro de toda esa superficie, se encuentran esas poco más de 6.000 aptas para edificar casas una vez descontados los sectores para dotaciones, el suelo industrial, la superficie necesaria para equipamientos... ¿Cuántas casas caben en esas 6.000 hectáreas? En ello están en el área de Ordenación del Territorio, ya que cerrar un número exacto no es tarea fácil: hay que ver la superficie edificable, las alturas... No obstante, sí puede comprobarse que es un área más que suficiente aunque las necesidades de viviendas sean enormes. Si en esas 6.000 hectáreas se fijaran un índice de edificabilidad de 0,5 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo y una ocupación del 25%, que son magnitudes más que cautelosas, resulta que cabrían 333.000 casas o pisos de 90 metros cuadrados distribuidas en edificios de dos plantas, el triple de las que el BdE calcula que deben levantarse de aquí a 2033. Es solo una aproximación, un tanto burda si se quiere, pero es suficiente para comprobar que no hay un problema de suelo.

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