Tras el periodo de hibernación y las restricciones a la actividad adoptadas para combatir la pandemia, el sector inmobiliario aprecia una cierta recuperación de la demanda que podría acentuarse en el segundo semestre de 2021 y estabilizar los precios. Según estimaciones de CBRE, 2020 podría cerrar con un descenso en las transacciones totales de vivienda de en torno a un 30 % o un 35 % respecto al año anterior -lo que supondría 400.000 viviendas vendidas- mientras que para 2021 se espera una "ligera recuperación", con un incremento del 20 % -475.000 viviendas-.
Madrid y Barcelona siguen liderando las bajadas, con un 6,7% y un 5,8% respectivamente, cuando el ritmo de crecimiento en 2018 fue del 6,6 % y el 6,1 %. Por su parte, Málaga era uno de los referentes del mercado inmobiliario en 2019 con casi 30.000 viviendas vendidas, según los datos del Colegio de Registradores, y se colocaba en cuarta posición del mercado por detrás de Madrid, Barcelona y Alicante. La misma fortaleza mostraban las promociones de obra nueva en Málaga, donde también alcanza el cuarto puesto. En 2020, según un informe publicado por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU) - organismo dependiente del Ayuntamiento de Málaga-, el precio de las casas subió el pasado año un 2,3% en 2020 y se sitúa en una media de 2.904 euros el metro cuadrado.
Barcelona se mantiene de esta forma como la ciudad con la vivienda nueva más cara de España, al alcanzar los 4.433 euros el metro cuadrado, seguida de Madrid, con 3.627 euros el metro cuadrado y San Sebastián, con el metro cuadrado a 3.609 euros.
En el otro extremo, Cáceres (1.189 euros el metro cuadrado), Ciudad Real (1.200 euros) y Badajoz (1.205 euros) se consolidan como las capitales con los precios más bajos.
¿Bajadas de precio en las viviendas vacacionales?
Otra de las grandes víctimas del virus está siendo el turismo, uno de los pilares económicos de España, al cuál le costará mucho más esfuerzo recuperarse de esta crisis; ya no solo por las medidas de confinamiento que limitan los viajes, sino por la dependencia de los turistas de otros países, también afectados por el coronavirus. Esto está haciendo que muchas viviendas destinadas al alquiler vacacional cambien de uso y se reincorporen al mercado residencial. De acuerdo con el informe «Vivienda en costa 2020», publicado por la empresa tasadora Tinsa, Canarias, Baleares y Castellón se han visto especialmente afectadas en un primer momento por una paralización completa de la actividad de vivienda vacacional. La caída habría sido «significativa» en Málaga, Alicante, Valencia, Cádiz y Barcelona, donde, por ejemplo, los precios de las viviendas en venta en Mijas estarían bajando entre un 5% y un 15%.
Dado el auge que se prevé del modelo construir para alquilar ('build to rent'), la Sociedad de Tasación ha incluido en su informe un análisis de este mercado, que concluye que Madrid y Zaragoza son las provincias que ofrecen el menor riesgo de inversión para estas promociones.
El precio medio de los alquileres cerró 2020 con una subida del 1,4 % pero los mercados que tradicionalmente han sido los más dinámicos registraron caídas «históricas», con descensos del 5,6% en Málaga y del 5,2% en Sevilla. En un contexto marcado por la pandemia de coronavirus, los mayores descensos se dieron en Barcelona (9,4 % interanual), Madrid (7,3 %) y Palma (6,2 %), según los datos ofrecidos por el portal inmobiliario Idealista.
Además, tras el parón sufrido entre marzo y junio pasados a causa del confinamiento domiciliario durante el primer estado de alarma, el «stock» de pisos de alquiler en el país alcanzó máximos en las últimas semanas de diciembre. De hecho, fue un 78 % superior al que se registraba a comienzos del año. El interés por cambiar de casa (la demanda) también se disparó después del confinamiento hasta crecer en el transcurso del año un 77% en España.
Hasta 14 capitales han visto duplicar la oferta de viviendas en alquiler, y hasta 17 de ellas se encuentran por encima de la media nacional. Mientras Madrid y Barcelona acaparan la bolsa de viviendas en arrendamiento en España, en Granada, Sevilla, Málaga, Palma o Alicante el número de viviendas en el mercado de alquiler se ha duplicado en apenas 12 meses. En el caso de la provincia de Málaga, donde Idealista tiene ahora mismo casi 13.000 anuncios (4.200 en la capital), la oferta ha crecido un 89% (un 155% en el caso de la capital).
Tinsa calcula la evolución de los precios a nivel nacional a través de un índice elaborado mensualmente a partir de una cesta de inmuebles elegida para ofrecer una muestra equilibrada en función de su ubicación, los datos por comunidades se calculan a partir de valores medios trimestrales por un procedimiento alternativo.
Evolución de los precios
El mercado de la compraventa de viviendas se halla pues en una situación de descenso de los precios. La pregunta es cuánto y durante cuánto tiempo. Los primeros estudios que se han dado a conocer, preven bajadas que van del 7% al 15% para los próximos 2 años. Esto hace que entre 2021-2022 será buen momento para comprar una vivienda, más que para venderla. La recomendación a los pequeños inversores es estar muy al tanto de la evolución del mercado, para estar seguros de la inversión a realizar y conseguir las mejores condiciones. Las previsiones indican que si la pandemia evoluciona a mejor, lo que no será difícil con la llegada de la vacuna; si se inicia una fase de recuperación económica que parece asegurada por el compromiso de la CE para con los gobiernos locales y como todo parece indicar no sos intereses, nos situaremos en el 2021 como el inicio de un excelente momento para invertir en vivienda.
