Estamos asistiendo a un fenómeno que ocurre con bastante frecuencia: una persona adquiere una vivienda y acomete obras para su explotación a través del alquiler de habitaciones amuebladas compartiendo los espacios de uso común. La exponencial e incesante subida de los precios de alquiler de vivienda en las zonas de más presión turística de ciudades como Barcelona y Madrid junto con las dificultades económicas del ciudadano para poder asumir estas rentas de mercado, han popularizado fórmulas low cost de acceder a la vivienda.
¿Es legal? La consideración de que no estamos ante una actividad ilegal es que no puede tildarse de molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita, y que tampoco estamos ante la explotación de un hospedaje o pensión de ningún tipo, pues ningún servicio otorga el arrendador a los arrendatarios de las habitaciones que se ocupan. El art. 7. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas."
Por tanto, si el destino del objeto arrendado es residencia habitual, la ley no lo prohíbe. Si su destino es turístico, esto es, por norma general, que se alquila por períodos temporales muy cortos, y se comercializa su arrendamiento por canales de oferta turística, la cuestión es bien diferente. Habrá que estarse a lo que diga la normativa sectorial turística de la comunidad autónoma en la cual se encuentre radicado el inmueble. En Canarias se ha de partir de que no se autoriza el alquiler de habitaciones para uso turístico; si bien desde la administración son muchas las voces que dicen que si el propietario continúa residiendo en la vivienda dicho alquiler no infringe la normativa turística y es perfectamente legal sin precisar de licencia o habilitación administrativa alguna. Hay otras comunidades, como es el caso del País Vasco o de Andalucía que no lo prohíben, pero lo sujetan al cumplimiento de la normativa turística aplicable -en ambos casos se exige como requisito que el propietario resida en la vivienda-, debiendo obtener pues la licencia o habilitación administrativa correspondiente para poder alquilar habitaciones para fines turísticos.
¿Existe un plazo mínimo de duración? No. Si bien no existe un criterio unánime al respecto, los tribunales vienen interpretando que estos contratos no están sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que no existiría un plazo legal mínimo de duración del contrato, estando a lo que convengan las partes. Y ¿se debe pagar fianza? La ley no lo exige, y se habrá de estar a lo pactado en el contrato. Lo habitual es que en todo contrato de arrendamiento de bien inmueble se exija la prestación de fianza para responder de posibles impagos de renta o desperfectos en el mismo. No obstante, a diferencia del arrendamiento de uso de vivienda, la ley no exige que sea una cantidad equivalente a una mensualidad de renta; habrá que estar pues una vez más a lo que las partes convengan.
En conclusión, saber que el alquiler de habitaciones se regula por el código civil, a diferencia del alquiler de viviendas completas, que lo hace mediante la ley de arrendamientos urbanos. Y que la principal implicación de este punto es que la duración del contrato del alquiler de una habitación será exactamente la que se pacte en el contrato, no habiendo derecho a prórroga por parte del inquilino como ocurre en el alquiler de una vivienda en su totalidad.
*Director de Munguía&Asociados
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