Un juez de Tenerife rechaza la prórroga forzosa de contratos en explotaciones turísticas

Un tribunal de Tenerife ha rechazado la prórroga forzosa de los contratos en una explotación turística. Este es el sentido de una sentencia de la Plaza número dos de la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Arona, que desestima íntegramente la demanda interpuesta por una sociedad mercantil dedicada a la explotación turística contra cuatro propietarios de un apartamento en Adeje.

La sentencia, dictada por el magistrado juez Daniel Pedro Álamo González, rechaza las pretensiones de la empresa demandante, que «solicitaba la prórroga forzosa» del contrato de explotación turística y la reintegración del inmueble al sistema de unidad de gestión turística, apoyándose en la «normativa turística de Canarias y el principio de unidad de explotación».

El litigio tiene su origen en la decisión de los dos demandados usufructuarios de no prorrogar el contrato de explotación suscrito con la mercantil que gestiona el complejo de apartamentos. La demandante sostuvo en el procedimiento que esa decisión «vulnera la normativa turística autonómica» por la que los dueños no podían destinar el inmueble a un uso distinto del turístico y reclamaba, además, que se retirara una cerradura que impedía acceder al inmueble de los demandados.

Las defensas de los propietarios

Los abogados Nathalie Zanolie y Carlos Zurita, que se hicieron cargo de la dirección letrada de defensa, se opusieron a la demanda al considerar que «no existía base legal ni contractual para imponer la prórroga del contrato ni para obligarles a mantener el inmueble integrado en el sistema de la unidad de explotación». Su posición se apoyó, principalmente, en la autonomía de la voluntad contractual, la distinción entre normativa administrativa y relaciones civiles, y la falta de legitimación pasiva en relación a los otros dos demandados, que ostentan la nuda propiedad.

Defendieron que «no hay ninguna norma que imponga la obligación de continuar vinculados a un contrato» una vez finalice el plazo pactado, además de que la prórroga pretendida no se incluía en aquel, por lo que «imponerla supone una renovación forzosa contraria al derecho civil».

La sentencia sostiene que aunque la norma turística debe cumplirse, no puede servir para dejar sin efecto un acuerdo civil

Abundaron en que la normativa turística autonómica afecta, en su caso, a la empresa explotadora desde el punto de vista administrativo y «no puede imponerse a los propietarios para alterar un contrato civil», por lo que el cumplimiento de esos requisitos «no autoriza a modificar unilateralmente» las condiciones pactadas entre las partes.

Las defensas pusieron el acento en que «la propiedad adquirida por los demandados es una finca registral independiente del complejo turístico, no es una sociedad o estructura hotelera única», por lo que aunque exista una empresa gestora, «no se puede eliminar la individualidad jurídica de cada inmueble, ni la libertad contractual de sus titulares».

Como dos de los demandados ostentan la nuda propiedad mientras los otros dos son usufructuarios, sus abogados entienden que los dos primeros no deben ser responsables directos de las obligaciones derivadas del contrato por el uso del inmueble.

Contratos civiles y consecuencias administrativas

En el fallo, el juez distingue entre las obligaciones contractuales de naturaleza civil y las posibles consecuencias administrativas derivadas del incumplimiento de la normativa turística autonómica y destaca que estas últimas «no pueden alterar» la relación contractual libremente pactada entre partes. La resolución recoge que «no se acredita la existencia de una cláusula de prórroga obligatoria ni de vinculación contractual» que imponga continuar el contrato contra la voluntad de los dueños.

La resolución destaca que no existe una cláusula de obligación que imponga una vinculación contra la voluntad de los dueños

El juez considera que tampoco se puede justificar que todos los contratos deban cumplir las mismas condiciones quedando sujetas a una especie de vinculación general, porque sería contradictorio con la autonomía de cada contrato y la libertad de pactos de cada contratante. «Cada contrato es autónomo, o al menos así se ha configurado sin prueba de lo contrario». Otra cosa es que se establezcan modelos uniformes para todos los contratantes y se introduzcan pactos concretos sobre las reglas administrativas.

El juez avala que no se puede acudir a normas ajenas al ámbito privado, donde las partes pactaron para dejar sin efecto el contrato. Y añade que si la acción ejercitada es civil, como es el caso, debe ajustarse a las reglas civiles, no a las administrativas. En este sentido, el juez abunda en que no ha habido ninguna cuestión prejudicial administrativa que fuera necesaria para resolver la cuestión civil planteada por la demandante.

El magistrado concluye que, «aunque la normativa turística debe cumplirse, no puede servir para dejar sin efecto los términos esenciales de un contrato civil». «Una cosa es el contrato civil y otra distinta las infracciones administrativas que deben solventarse por otra vía, pero sin poder alterar la regla básica de un contrato».

Según informaron fuentes jurídicas, la sociedad mercantil que ha perdido este litigio civil ha presentado recurso a esta resolución.

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