Cuando el mercado se regula solo: lo que dice el precio de la vivienda en Soria

Soria vale como control experimental de lo que ocurre en el mercado de la vivienda español. Entre 2010 y 2025 el precio medio del metro cuadrado en la capital soriana ha pasado de 1.911 a 1.978 euros: un incremento del 3,5% en quince años, prácticamente indistinguible de la inflación acumulada del periodo. En Soria no ha habido tensión especulativa porque no ha hecho falta: la oferta ha sido suficiente para absorber una demanda que, con una población estancada o en retroceso, apenas ha crecido. El mercado se ha regulado solo.

La comparación con el resto de España es reveladora. En el mismo periodo, Las Palmas de Gran Canaria sube un 30,3%, Barcelona, un 37,1%, Santa Cruz de Tenerife, un 57,9% y Madrid, la más tensionada de las cinco, un 78,1%. La diferencia no es de grado: es de naturaleza. Donde la construcción de vivienda nueva lleva más de una década por debajo de la formación de nuevos hogares, el precio se dispara. Donde la oferta sigue el ritmo de la demanda, el precio se contiene.

A esa demanda hay que añadirle un segundo factor que casi nunca se menciona con el peso que merece: el crecimiento poblacional. Madrid, Barcelona y las dos capitales canarias han ganado población de forma sostenida en la última década, por natalidad, pero sobre todo por atracción de residentes de otras regiones y del extranjero. Ese crecimiento demográfico, unido a una oferta de vivienda que no ha crecido al mismo ritmo, es la combinación exacta que dispara los precios. Soria, con una demografía debilitada, no sufre esa presión. No es que en Soria «no haya especulación»; es que no hay motivo estructural para que la haya.

Esta lectura importa porque desactiva el diagnóstico más cómodo, el que atribuye la subida de precios a la codicia del promotor o del propietario. Los costes de construcción –materiales, mano de obra, suelo finalista, exigencias normativas y energéticas– han subido en toda España de forma prácticamente homogénea. Si esos costes explicaran por sí solos la evolución del precio, Soria debería haber subido casi tanto como Madrid. No lo ha hecho. La variable que marca la diferencia es la relación entre oferta y demanda, y dentro de la demanda, el crecimiento de la población.

De ese diagnóstico se derivan las soluciones, y conviene ser precisos, porque no hay una vivienda, hay varios problemas de vivienda superpuestos.

Para quienes no pueden acceder a una vivienda por su nivel de renta o salario, la respuesta no es otra que aumentar el parque de vivienda de protección oficial en alquiler y venta, dirigido específicamente a quienes hoy quedan fuera del mercado libre por incapacidad de financiación. Es una obligación de la Administración, no una opción.

Para la clase media, que sí puede acceder a una hipoteca pero encuentra barreras de entrada, la palanca es distinta: mejorar el acceso al crédito, revisando los porcentajes de financiación permitidos, en un contexto de tipos de interés moderados que hoy no se está aprovechando con la intensidad que permitiría el ciclo.

En el lado de la oferta, la Administración local tiene una responsabilidad que no puede seguir demorando: simplificación de licencias y trámites urbanísticos, y cesión efectiva de suelo público municipal para promover vivienda protegida. Cada mes de retraso administrativo es oferta que no llega al mercado mientras la demanda sigue creciendo.

Y, por último, el factor que cierra el círculo: la renta disponible de las familias. No basta con actuar sobre el precio de la vivienda si no se actúa también sobre la capacidad de pago. Eso exige salarios vinculados a la productividad real de las empresas, y políticas fiscales y de ayudas que dejen de erosionar de forma continuada la capacidad de gasto de los hogares.

El caso de Soria no es una anomalía estadística: es la prueba de que, cuando oferta y demanda se equilibran, el mercado no necesita que nadie lo module desde fuera.

La vivienda, como los grandes retos de Canarias, no necesita más diagnóstico: necesita que dejemos de repartir culpas y nos sentemos a decidir. La etapa del diagnóstico ha terminado. Empieza, si sabemos aprovecharla, la de las soluciones.