El artículo 47 de la Constitución Española proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y, a nivel internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas, en su artículo 25, sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica. La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado constituye el primer motivo de urgencia. Después de años de profunda crisis económica, caracterizada por una intensa destrucción y precarización del empleo, el número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5%. Esta negativa evolución de los lanzamientos practicados como consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos contrasta con la reducción progresiva de los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias y con la evolución y crecimiento general de la economía y del empleo en nuestro país.
Enervar el desahucio significa poner fin al procedimiento judicial de desahucio y evitar el lanzamiento mediante el pago por el inquilino de las rentas adeudadas. Es un derecho de todo arrendatario, que sólo se puede ejercer una vez.
Iniciado un litigio contra el arrendatario por impago de la renta y/o cantidades asimiladas, entra en juego lo dispuesto en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone que: "Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán (...) si paga al actor o pone a disposición del Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido por el requerimiento (10 días), el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. (...) Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiera requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".
En consecuencia, el pago del arrendatario, bien directamente al arrendador, bien mediante ingreso en la cuenta del Juzgado o bien mediante consignación notarial, supondrá la finalización del procedimiento de desahucio y la continuación de la relación contractual arrendaticia con absoluta normalidad.
Sin embargo, no procede la enervación del desahucio en dos casos: cuando ya se ha ejercido el derecho de enervación en un procedimiento judicial anterior instado por el mismo arrendador. Y cuando el arrendatario ha sido requerido fehacientemente de pago con al menos 30 días a la fecha de interposición de la demanda. Es decir, cuando ha recibido un burofax en el que se le pide que pague lo que debe, y por no haber pagado se ha interpuesto la demanda al menos un mes después.
Apuntar igualmente que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
Por último, el Real Decreto Ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aprobado el pasado 1 de marzo interpreta que el mercado del alquiler es similar en todo el país, cuando en realidad existen notables diferencias entre regiones, teniendo en cuenta que el 80% de los arrendatarios son particulares, quedando únicamente entre un 2% y un 4% en manos de fondos de inversión.
En este sentido, se hace necesario disponer de un marco jurídico estable que proporcione seguridad a esa gran mayoría de arrendatarios particulares clave para evitar que, en su derecho como propietarios, decidan optar por retirar del mercado sus viviendas, lo que repercutiría indudablemente en un aumento de los precios ante el descenso de inmuebles disponibles.
*Director de Munguía&Asociados
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