Las cuotas de las hipotecas variables están subiendo en la misma proporción que sube el euríbor. Este índice de referencia ha pasado de estar en negativo los primeros meses del año a rozar valores cercanos al 3%. Esto ha hecho que quienes tengan actualmente contratada una hipoteca variable, “sobre todo aquellos que no hace mucho que la firmaron, de 2017 o 2018 en adelante, verán en sus revisiones que su cuota mensual aumenta considerablemente, en ocasiones incluso hasta niveles que no pueden hacer frente”, dice Laura Martínez, portavoz del comparador hipotecario iAhorro.

Para aliviar la situación de estas personas que se encuentran en una situación de vulnerabilidad, el Gobierno aprobó este martes en Consejo de Ministros un paquete de ayudas que los bancos deben implantar en su Código de Buenas Prácticas en caso de que se adhieran al plan y que estarán en vigor a partir de enero de 2023.

¿Qué implican estas ayudas? ¿Quién se puede acoger a ellas? Y ¿cómo afectarán a largo plazo a los hipotecados? A priori, la portavoz de iAhorro asegura que es “una solución a corto plazo con un coste a largo plazo". Pero, para analizarlo, lo primero que hay que tener en cuenta es que, en función de su vulnerabilidad, el hipotecado podrá acogerse a unas ayudas u a otras, explica el Gobierno.

Los hogares vulnerables

El Gobierno considera dentro de este plan como “deudores hipotecados vulnerables” a aquellos hogares cuya renta sea inferior a 25.200 euros o, lo que es lo mismo, tres veces el IPREM; que además dediquen más del 50% de su salario mensual al pago de la hipoteca y que hayan visto cómo su cuota mensual a pagar por el préstamo también ha subido un 50% (por ejemplo, explican desde iAhorro, aquellos que pasen de pagar 300 euros a 450 euros al mes). Estas personas podrán acogerse a varias medidas:

  • Podrán solicitar una carencia en la amortización de capital de 5 años
  • Podrán pedir una ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
  • Y podrán acogerse a una reducción del tipo de interés aplicable a euríbor-0,1% durante el plazo de carencia.

La portavoz de iAhorro, Laura Martínez, explica que “la única gran novedad para estos hogares más vulnerables está en que el Gobierno añade una reducción aún mayor en el tipo de interés durante el periodo de carencia de cinco años: del euríbor + 0,25% que recogían hasta ahora todos los Códigos de Buenas Prácticas se pasará a implantar una reducción del tipo de interés de euríbor-0,1%; el resto de las ayudas ya existían y el hipotecado podía pedirlas en caso de que las necesitara”.

En este caso, con el euríbor en el 3%, el hipotecado pagaría un 2,9% de intereses de hipoteca durante cinco años, “pero no amortiza capital, por lo que el dinero pendiente cuando acaba el periodo de carencia será el mismo que se tenía antes de empezarlo”, añade Martínez, que augura que “la hipoteca a nivel general se va a encarecer”.

Y es que “no es lo mismo conceder una moratoria, como se hizo en pandemia y que benefició a muchos hogares porque se concedió un aplazamiento de pago de la cuota total de la hipoteca (tanto capital como intereses), que un periodo de carencia, en el que se aplaza la amortización de capital, pero no el pago de intereses”, explica la portavoz del comparador hipotecario iAhorro.

Se ve más claro con un ejemplo: quien contrató una hipoteca de 150.000 euros en enero de 2018 ahora pagará 451,42 euros de cuota y en enero de 2023, si se acoge a esta medida, en vez de pagar los 695,11 euros que le tocarían en la revisión, abonaría solo los 307,10 euros correspondientes al pago de impuestos. Y así hasta 2027, cuando se cumplirían los cinco años de carencia de la hipoteca. No obstante, al final de la vida hipoteca, pagaría en total 70.348,62 euros en concepto de intereses, hasta 5.349,09 más que si no se acoge a la medida del Gobierno (65.035,53 en todo el préstamo). Si la cuantía del préstamo fuera de 300.000 euros, ese encarecimiento se duplicaría.

Los hogares vulnerables que no cumplen todos los requisitos

En este apartado, el Gobierno incluye a aquellos hogares cuya renta sea inferior a 25.200 euros anuales y que dediquen más del 50% de su salario mensual al pago de la hipoteca, pero que “no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario”. Entre las medidas a las que pueden acogerse están:

  • Una carencia de dos años en la amortización de la hipoteca.
  • Un tipo de interés menor durante la carencia.
  • Un alargamiento del plazo de amortización del préstamo de hasta siete años.

La diferencia que vemos, a simple vista, con el supuesto anterior es que el periodo de carencia pasa de ser de cinco a dos años. En cuanto a la reducción del tipo de interés, no se especifica cuánto de inferior”, analiza Laura Martínez. También permitirá el Gobierno en este caso un alargamiento del plazo de hasta 7 años, aunque, matiza la portavoz de iAhorro: “cuanto más dure la hipoteca, más intereses acabarás pagando”.

La clase media en riesgo de vulnerabilidad

El Gobierno considera como “clase media en riesgo de vulnerabilidad” a aquellos hogares cuya renta es inferior a 29.400 euros anuales (3,5 veces el IPREM), tengan una hipoteca contratada hasta el 31 de diciembre de 2022 y una carga hipotecaria superior al 30% de su renta, además de que la cuota mensual que haya subido al menos un 20%. Quienes cumplan estas condiciones podrían acogerse a:

  • La posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota.
  • Un tipo de interés menor sobre el principal aplazado.
  • Un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años.

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En este sentido, la portavoz de iAhorro declara que “no entendemos que el Gobierno trate como clase media aquellos hogares que ingresan 29.000 euros. Si el hogar está compuesto por dos personas trabajadoras significaría que no cobran ni siquiera 15.000 euros cada una… y con esos sueldos es casi imposible que algún banco te conceda una hipoteca en Madrid o Barcelona tal y como están los precios de la vivienda. Sí se la podrían conceder en Extremadura o Castilla-La Mancha, donde seguramente haya casas que cuesten menos de 100.000 euros. No se puede poner una renta general para toda España cuando hay 15.000 euros de diferencia entre la renta media de los hogares de Extremadura y los de la Comunidad de Madrid, según el INE”.

El Gobierno también aprobó el martes medidas para facilitar el cambio de una hipoteca de tipo variable a tipo fijo y la eliminación de comisiones por amortización anticipada, algo que Laura Martínez valora positivamente. Eso sí, la portavoz de iAhorro advierte: “Ahora los tipos fijos están en torno al 2,5% y los bancos incluso pueden ofrecer un tipo de interés más alto a los hipotecados que quieran cambiarse, por lo que habría que ver si realmente saldrían o no beneficiados”.