¿Reformar una vivienda o construir de cero?

Existe una pregunta que tarde o temprano se hace cualquier persona que empieza a soñar con su casa propia en Canarias. Ese momento en el que el papel y la ilusión empiezan a tomar forma real: ¿compro un inmueble para reformarlo o levanto una obra nueva desde cero? Es una de las primeras decisiones del proceso y una de las que más condiciona el resultado final, el presupuesto y, sobre todo, los años de espera hasta cruzar la puerta de la vivienda propia.

Para intentar despejar esa duda hemos hablado con Esteban Rosell Arquitectura, el estudio con sede en Santa Cruz de Tenerife dirigido por la arquitecta Julieta Esteban, cuya filosofía de trabajo parte de una idea sencilla, hacer una arquitectura que tenga sentido para la persona y para el lugar en el que se levanta.

La respuesta que da el estudio a la gran pregunta es, como suele ocurrir en arquitectura, el clásico ”depende”. Pero detrás de esa palabra hay una serie de claves muy concretas que conviene tener sobre la mesa antes de firmar nada.

La primera afecta al bolsillo y desmonta un mito muy extendido, el de que reformar siempre sale más barato que construir. Desde el estudio explican que, aunque el coste puro de la obra puede ser menor en una reforma, al sumar el precio de compra del inmueble antiguo más el de la intervención, el importe final suele igualar, o incluso superar, el de adquirir un solar y levantar una casa desde cero. La cuenta, avisan, hay que hacerla completa, no solo con la partida de obra.

La segunda clave es menos visible, pero igual de determinante: la calidad constructiva. Desde que entró en vigor el Código Técnico de la Edificación, con los proyectos visados a partir de 2007, la normativa elevó exigencias que en un clima tan benigno como el canario habían pasado desapercibidas durante décadas.

Hablamos del aislamiento térmico de ventanas, fachadas y cubiertas, de la protección solar, de la ventilación y de un asunto especialmente sensible en el territorio insular, la protección frente al gas radón, de origen natural y muy presente en el subsuelo volcánico de las islas, sobre el que la normativa actual exige un control estricto para garantizar la salud dentro de la vivienda. Una reforma integral puede y debe mejorar notablemente la envolvente térmica del edificio, pero hay problemas que resultan muy difíciles de corregir del todo, como las humedades por capilaridad o la propia protección frente al radón.

En cuanto al diseño, el estudio no se muestra rotundo. Es cierto que una obra nueva permite reflejar de forma más libre el programa que se ajusta al cliente y exprimir todo el partido posible al solar, pero Esteban Rosell Arquitectura acumula en su trayectoria reformas que han supuesto cambios radicales en la funcionalidad y en la calidad general de las viviendas. Defienden, además, el valor ecológico que supone prolongar la vida útil de lo ya construido en lugar de partir siempre de cero.

Factor tiempo

Si hay un factor realmente definitorio a la hora de decantarse por un camino u otro, ese es el tiempo del que dispone quien va a habitar la vivienda. Aquí la reforma gana con claridad. Entre proyecto, permisos y ejecución, una reforma habitual puede sumar entre ocho y doce meses, según su escala, mientras que una obra nueva, dependiendo del municipio y sobre todo de la espera de la licencia, raramente estará lista en menos de tres años. Ese talón de Aquiles, la demora administrativa, ha sido objeto de debate entre Fepeco, las administraciones públicas y el Colegio de Arquitectos, y ya hay procesos en marcha para aliviar los expedientes acumulados en los ayuntamientos más congestionados, un cambio que promete acortar sustancialmente los plazos en un futuro cercano.

Entonces, ¿qué hacer? Desde el estudio recuerdan que no existe una fórmula universal, porque cada solar, cada inmueble y cada familia son distintos. Sí son claros, en cambio, al recomendar que se escoja bien el punto de partida, ya sea un solar o una casa a reformar, comprobando siempre si el proyecto deseado es realmente posible y si tiene el potencial necesario. De hecho, es habitual que los clientes acudan al estudio incluso antes de haber comprado, cuando todavía tienen varios inmuebles entre los que elegir.

Unos estudios previos sobre la normativa local, la orientación solar o la topografía, vistos por un arquitecto, pueden orientar mucho mejor cualquier decisión, porque un suelo aparentemente más barato puede esconder una obra mucho más costosa, mientras que una casa poco atractiva a simple vista puede tener el potencial de convertirse en algo completamente distinto.

El consejo básico, señalan desde Esteban Rosell Arquitectura, es elegir en función de aquello que resulta imposible de cambiar, las vistas, la orientación o la ubicación. Para casi todo lo demás, la arquitectura puede ser la solución. A partir de ahí, solo queda analizar la propia situación personal, tanto económica como temporal, y confiar en el criterio profesional de quienes van a acompañar el proyecto de principio a fin.