La Ley de Arrendamientos Urbanos lo hace oficial: multas para los propietarios que se retrasen al devolver la fianza del alquiler a sus inquilinos
El arrendador está obligado a devolver la fianza íntegra si la vivienda se entrega en buen estado, de lo contrario, debe justificar los descuentos
Lucía Feijoo Viera
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La fianza suele ser uno de los puntos más calientes en los contratos de alquiler. Los propietarios exigen el pago adelantado de una o varias mensualidades para cubrir posibles desperfectos o incumplimientos durante el arrendamiento. Sin embargo, si la vivienda se devuelve en buen estado y el contrato finaliza correctamente, el arrendador está obligado a devolver esa cantidad. Si se retrasa, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla consecuencias para el propietario.
Según la legislación, el propietario dispone de un máximo de un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza al inquilino. Ese plazo comienza a contar desde el momento en el que finaliza oficialmente el contrato y ambas partes formalizan la entrega del inmueble.
Vivienda en alquiler en el Archipiélago. / JOSÉ CARLOS GUERRA
Si transcurren esos 30 días y el casero sigue reteniendo el dinero sin una causa justificada, la cantidad pendiente empieza a generar automáticamente intereses.
El interés legal empieza a correr tras el primer mes
El artículo 36.4 de la LAU establece que: "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución".
La normativa estatal no contempla una multa administrativa cerrada para el propietario solo por retrasarse en el pago al inquilino. Sin embargo, sí le obliga a abonar el interés legal del dinero sobre la cantidad retenida indebidamente.
Ese interés se mantiene fijado en el 3,25% anual durante 2026 y se aplica únicamente sobre el saldo que deba devolverse. Es decir, si el casero puede justificar parte de la retención por facturas impagadas o daños acreditados, los intereses solo se calculan sobre el importe restante.
Fórmula para calcular el interés del alquiler / Ley de Arrendamientos Urbanos
Aunque la cuantía suele ser reducida, los especialistas inmobiliarios explican que reclamar esos intereses suele servir como mecanismo de presión para acelerar la devolución.
Qué gastos puede descontar legalmente el propietario
La ley también limita los conceptos que pueden descontarse de la fianza. El propietario no puede quedarse el dinero de forma genérica alegando desgaste habitual de la vivienda.
La jurisprudencia considera que pintar el inmueble tras varios años de uso o reparar pequeños agujeros de cuadros forma parte del deterioro normal derivado de la ocupación.
Sin embargo, sí puede descontar importes relacionados con daños por mal uso, mobiliario roto, impagos de suministros o rentas pendientes, siempre que pueda justificarlo con facturas, presupuestos o recibos.
Las sanciones llegan si la fianza no fue depositada
Más allá del retraso con el inquilino, el principal riesgo para muchos propietarios está cuando no han depositado previamente la fianza, algo obligatorio.
Las comunidades autónomas gestionan estos depósitos y pueden imponer sanciones importantes cuando detectan incumplimientos.
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