La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: los nuevos propietarios que compren una vivienda deben pagar las derramas que dejó el anterior dueño con la comunidad

Las derrama son una herramienta habitual de las comunidades de propietarios para financiar mejoras, reparaciones y actuaciones necesarias en el edificio y sus zonas comunes. Sin embargo, algunos vecinos dejan de abonarlas y pasan a convertirse en morosos, lo que puede perjudicar al resto de propietarios. Estas deudas son muy importantes cuando la vivienda cambia de dueño, ya que el nuevo propietario puede encontrarse con cantidades pendientes. Por ello, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece quién debe asumir estos pagos en caso de compraventa del inmueble.

Cuando alguien compra un piso, normalmente suele revisar la hipoteca, el estado de la vivienda o los gastos de notaría. Estos tres puntos son vitales para no acabar pagando mucho dinero por el nuevo inmueble, pero hay un aspecto que suele pasar desapercibido y que puede acabar suponiendo un importante desembolso.

La LPH establece que determinadas deudas con la comunidad de propietarios siguen vinculadas al inmueble incluso después de cambiar de dueño. Esto significa que si existen cuotas ordinarias o derramas pendientes, el nuevo propietario puede verse obligado a abonarlas para evitar problemas legales, aunque esas cantidades correspondan al anterior titular de la vivienda.

La vivienda responde a determinadas deudas de la comunidad

El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal es el que regula el principio de afección real. Esto significa que la deuda queda ligada al inmueble y no únicamente a la persona que la generó.

Por eso, cuando se produce una compraventa, la vivienda responde de las cantidades pendientes correspondientes al año en el que se formaliza la adquisición y a los tres ejercicios naturales anteriores.

Por ejemplo, si una vivienda se compra durante 2026, el nuevo propietario podría responder por las cuotas o derramas pendientes de 2026, 2025, 2024 y 2023. Las cantidades anteriores a ese periodo solo podrán reclamarse al antiguo propietario.

El vendedor sigue siendo el deudor principal

Aunque el nuevo titular pueda verse obligado a pagar, la ley distingue claramente entre ambas figuras. El vendedor continúa siendo el deudor personal, ya que las obligaciones nacieron cuando era propietario del inmueble. Sin embargo, el comprado asume una responsabilidad vinculada exclusivamente a la vivienda.

Si el nuevo propietario paga para evitar que la comunidad actúe contra el inmueble, puede reclamar judicialmente ese dinero al vendedor mediante la denominada acción de repetición, además de solicitar intereses y las costas judiciales.

Precisamente para evitar este tipo de situaciones, la LPH obliga al vendedor a entregar un certificado de estado de deudas emitido por el administrador de la finca con el visto bueno del presidente de la comunidad. Este documento acredita si existen cuotas o derramas pendientes y suele ser imprescindible para formalizar la compraventa ante notario. Sin embargo, el comprador puede renunciar al documento asumiendo el riesgo de adquirir la vivienda sin conocer si existen cargas pendientes con la comunidad.

¿Qué ocurre si nadie paga las derramas?

Si el antiguo propietario se niega a pagar y el nuevo titular tampoco asume las cantidades pendientes, la comunidad de propietarios puede iniciar un procedimiento monitorio para reclamar la deuda.

En ese escenario, el principal riesgo recae sobre la vivienda. La comunidad puede solicitar el embargo del inmueble por las cantidades correspondientes al año en curso y a los tres ejercicios anteriores, ya que la deuda está vinculada a la propia finca. Si la deuda continúa sin abonarse, el procedimiento podría terminar en una la subasta judicial de la vivienda, utilizando el dinero obtenido para pagar las cantidades pendientes con la comunidad.

Las reclamaciones no son indefinidas. Las cuotas comunitarias prescriben con carácter general a los cinco años, siempre que durante ese tiempo la comunidad no haya realizado una reclamación fehaciente, como un burofax o una demanda judicial.

Por eso, antes de comprar una vivienda, revisa toda la documentación relacionada con la comunidad de propietarios y comprueba que no existen cuotas o derramas pendientes.