Es oficial en la Ley de Propiedad Horizontal: estos propietarios están exentos de pagar algunas derramas de la comunidad

Las derrama aprobadas por la junta de propietarios son una de las principales preocupaciones para quienes viven en una comunidad de vecinos, ya que pueden suponer desde un pequeño gasto puntual hasta un importante desembolso económico. Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal establece que existen determinados casos en los que algunos propietarios pueden quedar exentos de asumir ciertas derramas extraordinarias, siempre que se cumplan los requisitos previstos por la normativa.

La clave para entender este beneficio está en la finalidad de la obra. La legislación distingue entre actuaciones necesarias para garantizar la seguridad, la conservación o la accesibilidad del edificio y aquellas que constituyen simples mejoras o innovaciones. Esta diferencia es determinante para saber quién debe pagar.

Las mejoras no necesarias pueden dejar fuera a algunos propietarios

Uno de los casos más conocidos aparece en el artículo 17.4 de la LPH. Cuando la comunidad decide ejecutar una mejora que no es imprescindible para la conservación o habitabilidad del edificio, los propietarios que hayan votado en contra pueden quedar exentos del pago si "la derrama supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes".

Este caso suele afectar a proyectos como la construcción de una piscina, una pista deportiva, la reforma estética del portal o cualquier otra actuación meramente ornamental o estética. Eso sí, si el propietario decide beneficiarse de esa mejora en el futuro, deberá abonar la parte que le corresponda actualizada con los intereses legales.

También existe una excepción para determinadas instalaciones tecnológicas o energéticas. El artículo 17.1 permite aprobar infraestructuras comunes de telecomunicaciones o sistemas de energías renovables, como paneles solares, con el voto favorable de un tercio de los propietarios. En estos casos, quienes voten en contra no están obligados a pagar ni la instalación ni el mantenimiento, aunque tampoco podrán disfrutar del servicio mientras no contribuyan a su coste.

Los estatutos de la comunidad también pueden liberar del pago

Otra de las situaciones habituales se produce cuando los estatutos de la comunidad establecen expresamente determinadas exenciones. Es frecuente que los locales comerciales situados en la planta baja, con acceso directo desde la calle, no tengan que participar en los gastos del ascensor, la limpieza de la escalera o determinadas reformas, ya que no utilizan esos elementos comunes.

En cambio, las obras destinadas a garantizar la seguridad, reparar cubiertas, fachadas, instalaciones esenciales o cumplir con la inspección técnica del edificio sí obligan a todos los propietarios a pagar la derrama. Lo mismo ocurre con muchas actuaciones de accesibilidad, reguladas en el artículo 10 de la LPH, especialmente cuando son solicitadas por personas mayores de 70 años o con discapacidad dentro de los límites económicos previstos por la ley.

La Ley también aclara que, salvo que los estatutos digan otra cosa o exista unanimidad, las derramas no se reparten a partes iguales, sino conforme a la cuota de participación de cada vivienda o local, como establece el artículo 9.1.e de la LPH. Esto significa que un propietario con un coeficiente mayor asumirá una parte proporcionalmente superior del gasto.

Además, los acuerdos sobre derramas pueden ser impugnados judicialmente. El artículo 18 de la LPH permite recurrir aquellas decisiones que vulneren la ley, los estatutos o resulten gravemente perjudiciales para algún propietario. Para ello, el vecino deberá haber votado en contra, o haber salvado su voto si no acudió a la junta, estar al corriente de pago con la comunidad y presentar la demanda dentro del plazo legal, que normalmente es de tres meses desde la adopción del acuerdo.

Conocer estas excepciones es fundamental antes de asumir que toda derrama aprobada debe abonarse obligatoriamente.