Eduardo Sánchez y Maialen Aspizua: «Es casi imposible prohibir la compra de casas a extranjeros»

Eduardo Sánchez, Socio de Tax y Maialen Aspizua, abogada de Mercantil –ambos profesionales de la firma internacional de servicios profesionales de auditoría, consultoría, fiscal, legal y corporate finance, RSM– analizan en conjunto la situación de los compradores extranjeros en el mercado inmobiliario canario en un contexto en el que el Gobierno de Canarias ha propuesto en varias ocasiones la restricción de la adquisición a los no residentes.

¿Qué peso real tienen los inversores extranjeros en la compra de vivienda en Canarias frente a los nacionales?

Según los datos que publica el Colegio de Registradores trimestralmente, Canarias es una de las comunidades autónomas con mayor peso de compra por extranjeros en España. En el último trimestre de 2025, el 25,3% de las compraventas de vivienda en las Islas fueron realizadas por compradores extranjeros, situándose entre los porcentajes más altos del país. Esto significa que, si bien el comprador nacional sigue siendo mayoritario, existe una gran presencia de inversores extranjeros muy relevante. En cuanto al perfil del inversor, hablamos principalmente de compradores comunitarios (57,6% de las compras extranjeras) y, desglosado por nacionalidades, destacan británicos (7,9%), alemanes (6,5%) y neerlandeses (6%), entre otras.

¿Qué porcentaje de esas adquisiciones se destina a residencia habitual, segunda residencia o inversión turística?

Aquí conviene ser muy preciso. No existe una estadística pública única y completa que desagregue todas las compraventas por destino final de forma directa y verificable. En la práctica, se trabaja con indicadores indirectos. El primer indicador es la compra de vivienda por inversores extranjeros, porque una parte significativa de esa demanda se asocia a segunda residencia o inversión turística. Aunque conviene recordar que también hay extranjeros residentes los cuales no entrarían dentro de esta clasificación. El segundo indicador para inversión turística es el tamaño del parque de vivienda vacacional comercializada. En octubre de 2024 se contabilizan 47.976 viviendas vacacionales y 202.500 plazas disponibles en Canarias, con una distribución muy concentrada en islas turísticas. Esto no equivale automáticamente a un porcentaje de compras, pero sí muestra el volumen de vivienda que está en el circuito turístico y, por tanto, la magnitud del fenómeno sobre el que se discute.

¿En qué islas o municipios se concentra principalmente la inversión?

Si miramos la huella turística la concentración es clara. En marzo de 2025, la distribución de plazas de vivienda vacacional se concentra en Tenerife (41%), seguida de Gran Canaria (21%), Lanzarote (18%) y Fuerteventura (13%).

«Una limitación ‘dura’ puede traducirse en un desplazamiento de la demanda a otras regiones»

¿Bajo qué condiciones puede una región limitar la compra de vivienda a determinados usos sin vulnerar la libre circulación de capitales en la UE?

En la UE, la compraventa de inmuebles entra en el ámbito de la libre circulación de capitales y, como regla general, se prohíben todas las restricciones a los movimientos de capital entre Estados miembros y también entre Estados miembros y terceros países. Eso no significa que sea imposible regular, pero sí que cualquier medida restrictiva tiene que superar un examen muy exigente, debe perseguir un fin legítimo reconocido, como el interés general, y sobre todo debe ser no discriminatoria –o justificar de manera muy sólida cualquier diferencia–, necesaria y proporcionada; es decir, que no exista otra alternativa menos restrictiva para lograr el mismo objetivo. En la práctica, es casi imposible prohibir la compra de casas a extranjeros, de hecho, el TJUE ha analizado sistemas de autorización vinculados a evitar segundas residencias, y ha concluido que los mecanismos que en la práctica penalizan a no nacionales o no residentes pueden constituir una restricción discriminatoria.

¿Sería más viable jurídicamente una regulación municipal frente a una autonómica?

Depende de qué se quiera restringir exactamente. En España, urbanismo y vivienda están en el núcleo de competencias que las Comunidades Autónomas pueden asumir, mientras que el Estado conserva competencias transversales relevantes (condiciones básicas de igualdad, planificación económica general, etc.), además del marco europeo. Pero, si se pretende limitar quién puede comprar o para qué como condición de adquisición, el riesgo de choque con el derecho de la UE es alto, independientemente de dónde emane la norma.

«Una restricción de compra seguiría teniendo problemas de compatibilidad con los principios comunitarios de libertad»

¿Cómo afecta la condición de Región Ultraperiférica a la hora de establecer un régimen jurídico diferenciado en materia inmobiliaria?

El estatus RUP está reconocido en el artículo 349 del TFUE y permite adoptar medidas específicas para estas regiones debido a sus condicionantes estructurales como lejanía, insularidad, superficie reducida, dependencia económica, etc. Ahora bien, ese artículo no opera como carta blanca para salir del mercado interior. Las medidas deben ser específicas, justificadas por esas desventajas estructurales y diseñadas de forma coherente con el Derecho de la Unión Europea. En materia inmobiliaria, podría servir para argumentar singularidades –por ejemplo, presión demográfica y limitación física de suelo–, pero una restricción frontal de compra seguiría teniendo problemas de compatibilidad con los principios comunitarios de libertad y proporcionalidad.

¿Qué efectos puede tener esta propuesta en la confianza de inversores nacionales e internacionales en el mercado inmobiliario canario?

Es muy posible que la confianza de los inversores se vea especialmente afectada por dos elementos: incertidumbre regulatoria y riesgo de discriminación o restricción. En el Archipiélago, ese efecto potencial es relevante porque el inversor extranjero tiene un peso real cuantificable: aproximadamente una de cada cuatro compras fue de extranjeros, y en la provincia de Santa Cruz de Tenerife la cifra se acerca a tres de cada diez. Un anuncio de limitación «dura» puede traducirse en un desplazamiento de la demanda a otras regiones, incluso antes de que exista una norma al respecto definitiva.

¿Existe una contradicción de fondo entre limitar el acceso a la vivienda e incentivar fiscalmente la inversión inmobiliaria?

Puede haber tensión, pero no es necesariamente una contradicción, depende de qué tipo de inversión se incentiva. La fricción aparece cuando, en el debate público, «inversión inmobiliaria» se usa como cajón de sastre. No es lo mismo incentivar vivienda para parque de alquiler habitual que incentivar, directa o indirectamente, compra orientada a segunda residencia o explotación turística en zonas tensionadas. Por eso, si se plantea limitar, suele tener más coherencia un enfoque que diferencie inversión productiva-residencial de inversión especulativa o de cambio de uso, y que lo haga con criterios verificables y compatibles con el Derecho de la Unión Europea.

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