¿Se asoma Canarias a la burbuja inmobiliaria?

¿Se encamina Canarias hacia una burbuja inmobiliaria? En los últimos años, el vertiginoso ascenso de los precios de la vivienda y el esfuerzo creciente que tienen que hacer los canarios para acceder a una propiedad ha encendido las alarmas. Que el Archipiélago vive un momento de boom inmobiliario en el sector, en el que la demanda supera con creces a la oferta, está fuera de toda duda. Pero, ¿están subiendo los precios de forma rápida y excesiva, desconectándose de la realidad y del valor intrínseco de los propios bienes? En la actualidad, no existe un consenso respecto a si lo que está ocurriendo en Canarias con la vivienda puede llamarse burbuja o no.

Para la mayoría de los expertos, la actual situación está provocada, principalmente, por la disfunción entre la oferta y la demanda, que genera que haya muchos ciudadanos buscando vivienda y pocas propiedades en el mercado que puedan convertir en su hogar. Algo que en atendiendo a la dinámica de mercado genera, por si sola, que suban los precios. Sin embargo, ahora un nuevo informe de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) sí que ve ciertos riesgos de que pueda producirse una burbuja a nivel regional en los dos archipiélagos del país. O al menos que Canarias tiene más papeletas que otras regiones para que esto acabe siendo así. Y apunta a la alta demanda extranjera y la incidencia del alquiler vacacional como principales culpables. Elementos que tensionan todavía más la ley de la oferta y la demanda y que pueden provocar un encarecimiento excesivo de los inmuebles.

La especulación es uno de los factores fundamentales que hay detrás de cualquier burbuja. Este elemento es su principal ingrediente y el incremento artificial de los precios que no se corresponde con el auténtico valor de los bienes que se comercializan ya se está detectando en Canarias. Aunque el informe advierte de que todavía son «minoritarias» las dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico y la inversión inmobiliaria, sí que reflejan que la aparición de una burbuja puede ser más inminente en las Islas.

Oferta y demanda

Aunque, de nuevo, se debe matizar que el mayor factor que ha provocado la incesante subida de los precios de la vivienda en Canarias en los últimos años no ha sido totalmente artificial. La situación se resume en: no hay casa para tanta gente. Con una población creciente, miles de viviendas cerradas a cal y canto y el ritmo de la construcción de nuevas promociones ralentizado desde el estallido de la crisis financiera en 2007, el mercado inmobiliario del Archipiélago tiene menos casas disponibles de las que de verdad se necesita. Una dinámica que, por si sola, hace que aumenten los precios por el propio devenir del mercado y que actúa igual con cualquier tipo de bien. Es decir que si, por ejemplo, en un supermercado hubiera una cantidad limitada de botellas de agua, fuera imposible conseguir más y hubiese más compradores esperando para comprarla que unidades a la venta, el precio de cada botella subiría como la espuma. Algo así está pasando en Canarias con la vivienda, un bien que también es de primera necesidad y que, ahora mismo, escasea en el Archipiélago por múltiples razones.

«No hay burbuja en Canarias, porque para que la haya se tienen que dar parámetros que no se han dado», expone el delegado de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei), Isidro Martín. Al contrario de lo que ocurrió durante la burbuja de principios de siglo la disponibilidad de vivienda es ahora muy limitada y los niveles de endeudamiento y morosidad no tienen nada que ver con los de entonces. Aunque sí reconoce que en Canarias conviven ciertos ingredientes que la pueden hacer más vulnerable a una situación similar y que se pueda estar produciendo cierta especulación con la vivienda. «En todas las crisis se ha hecho, no es nuevo, a río revuelto, ganancia de unos pocos», expone.

Solo en lo que llevamos de año, los precios han subido un 8,1% en el Archipiélago –de acuerdo con los datos de Idealista, que se ha convertido en uno de los portales de referencia para tomar la temperatura del sector– y se acumulan 61 meses –con la única excepción del pasado agosto– de subidas ininterrumpidas de los precios. Pero el informe no solo achaca esta subida estratosférica a las tensiones entre la oferta y la demanda, sino que también mete en la ecuación la alta demanda extranjera y la expansión del alquiler vacacional como dos factores que acercan mucho más la burbuja inmobiliaria a Canarias respecto a otros territorios.

Demanda extranjera

Que en las Islas la incidencia de los compradores internacionales es bastante más notable que en otras comunidades autónomas es algo largamente constatado. Casi un 30% de las operaciones de compraventa que se formalizan tienen detrás a un nuevo propietario que no ha nacido en España. En el segundo trimestre de 2025 Canarias fue la autonomía con el porcentaje de compradores extranjeros más elevado, teniendo a los europeos como principales demandantes de viviendas en las Islas.

Para evidenciar el peso que tienen los compradores extranjeros que adquieren en las Islas una propiedad en el total del país basta con analizar los datos de las hipotecas. Un 7,6% de las financiaciones de propiedades que están suscritas por compradores internacionales se formalizan en Canarias. Un porcentaje alto, si se tiene en cuenta que, por el peso que representan las Islas en la economía nacional, no deberían sobrepasar el 4,5%.

El alquiler vacacional también se ha desarrollado de manera intensa en los últimos años en Canarias. Y aunque no es el único factor que ha tensado los precios, –el principal, y en esto sí coinciden la mayoría de los expertos, es la nula construcción de vivienda pública durante muchos años, que hubiera favorecido alquileres más asequibles– sí que ha contribuido mucho a ello. Por un lado, sacando muchas viviendas del mercado tradicional, ocasionando que las que quedan se comercialicen más caras por la escasez. Y por otro, fomentando una espiral de encarecimiento debido al aumento de la rentabilidad de las propiedades, por la propia actividad turística, y actuando como un espejo entre los caseros tradicionales que buscan emular las ganancias de quienes se dedican al segmento vacacional.

Inversión

Porque invertir en vivienda sigue siendo rentable en Canarias. La rentabilidad media de los inmuebles en las dos capitales canarias se sitúa en un 6,7%, en Las Palmas de Gran Canaria, y en un 6,4% en Santa Cruz de Tenerife. No son las más altas del país pero sí distan mucho de las que se recogen en otros lugares. Un escenario que ha atraído a grandes empresas, fondos y también particulares extranjeros que no quieren la vivienda en el Archipiélago para vivir, sino para hacer negocio con ella. Aunque el delegado de Apei en Canarias insiste en que, todavía, la mayor parte de los inmuebles que se compran y se venden en la región funcionarán como vivienda habitual o segunda residencia.

Aun así, Canarias es la comunidad donde la compra de casas por parte de sociedades es más alta, un 16% del total, y en la que un mayor porcentaje es extranjera. Pero, ¿cuál es el motivo? Precisamente, la actividad turística que garantiza que se pueden obtener réditos más altos si se pone en el mercado del alquiler vacacional, pero también con su alquiler de forma tradicional o su venta posterior, ya que todo apunta a que ambos precios van a seguir subiendo. Por ese potencial, empresas y particulares pagan más por inmuebles.

Pero no nos engañemos, la especulación no es eminentemente empresarial es un fenómeno social. Propietarios particulares también se han subido al carro y tratan de sacar tajada de la actual situación, ya sea a través de nuevas inversiones o con propiedades que ya tenían en su dominio.

Pequeños propietarios

Pero la cuestión no es criminalizar a los pequeños propietarios que buscan vender a un precio más alto sus propiedades o las destinan al alquiler vacacional porque saben que van a obtener más por ellas. Los pequeños ahorradores solo han buscado fórmulas de aumentar sus ingresos en un territorio en el que las posibilidades de inversión son limitadas y en el que el coste de la vida muchas veces dificulta llegar con soltura a final de mes.

Y tampoco se les puede culpar a ellos de la escasez de vivienda que existe en Canarias y que obedece a una mala planificación, falta de previsión a medio y largo plazo y un sentimiento de inseguridad jurídica que provoca que muchos hayan sacado sus viviendas del mercado de alquiler tradicional. Por eso, los expertos insisten en que se debe no solo fomentar la construcción de nuevas viviendas, tanto sociales como privadas, e implementar las condiciones para que aquellos que no ven claro convertirse en arrendadores tradicionales decidan volver a serlo. Solo así el Archipiélago quizá pueda esquivar una espiral de subida de precios que ahogue todavía más a quienes no tienen una a la que llamar hogar.

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