María Matos: "La vivienda sube más aquí por la falta de oferta pública y la inversión foránea"

Los precios en Canarias ya superan los que había antes de estallar la burbuja en 2007. ¿Estamos otra vez en el mismo caso o solo se repite el síntoma?

No es el mismo escenario. Estamos ante un momento de aceleración que se ha adelantado cinco años. Para que se genere una burbuja tienen que darse cuatro condiciones: encarecimiento muy rápido en un corto tiempo, que sí se está dando; caída de la tasa de ahorro de los ciudadanos, que gracias a la pandemia no se produce; relajación de las condiciones de acceso al crédito, y las entidades financieras están justo en la posición contraria, y, por último, una focalización inversora, que existe pero no es nueva, históricamente Canarias siempre ha sido muy atractiva. De cuatro condiciones, solo se da una, no estamos en una burbuja inmobiliaria.

¿Por qué ha llegado cinco años antes el encarecimiento?

Se han dado las condiciones, sobre todo macroeconómicas. Hubo una transformación del mercado tras la pandemia y por eso los precios crecieron el año pasado. Calculamos que se cerrará 2023 con un incremento del 22%, pero sobre el 11% que avanzaron en 2022. Desde la recuperación económica (2014-2015), los precios han subido, igual que los de todos los bienes y servicios. Sin embargo, a partir de la segunda mitad de 2022, empezaron a acelerarse. El incremento de los tipos de interés provocó que un 28% de los ciudadanos desestimen comprar, pero generó el efecto contrario en otra parte de la población.

¿Por qué comprar caro?

 Estar encerrados en casa generó en no pocas personas la necesidad de una vivienda más grande, con luz natural, con salida al exterior... Ante la continua subida de tipos, decidieron comprar antes de que continuaran creciendo. Eso en un primer momento, luego, lógicamente, hemos visto un enfriamiento, lógicamente. Falta por ssaber qué ocurrió en diciembre, pero con solo mil y pico compraventas más, 2023 va a ser el segundo mejor año, después de 2022, desde 2007. Y eso con los tipos en el 4% o el 5%; nada ha podido frenar la sobredemanda generada durante la pandemia. 

¿De dónde sale ese poder adquisitivo? Comprar no es fácil.

Es verdad que el fantasma de la inflación se va comiendo nuestros aborros, pero la pandemia ha impactado en nuestras mentes y nuestra vida cotidiana. Hablamos de ciudadanos que ni siquiera necesitan una hipoteca para comprar, simplemente venden su casa y con el ahorro del tiempo de encierro obligado adquieren otra que cubre sus necesidades. Va a ser el segundo mejor año en compraventas, en las Islas y en el conjunto del Estado. Aquí estamos cerca de las 22.500.

"La pandemia ha impactado en nuestras mentes, queremos casas más grandes y con más luz"

María Matos

— Directora de Estudios de Fotocasa

Si esas personas ya compraron, lo lógico es que la demanda y los precios caigan.

Antes de las navidades pensábamos que era posible una tendencia a la moderación, pero en cuanto el Banco Central Europeo ha abierto la puerta a una desescalada de tipos, ha vuelto a aflorar la demanda. Ese 28% que no podía pagar el 4% de interés, quizá sí lo vea posible ahora. El mercado se va a dinamizar más y es probable que los precios sigan al alza. 

¿Por qué suben más en Canarias y Baleares?

Baleares va a la cabeza y Canarias, detrás; la primera llegó en 2022 a precios máximos en compra y alquiler, y el Archipiélago ya está ahora por encima de los niveles de la burbuja de hace quince años. Las Islas atraen mucha población por su desarrollo turístico y la calidad de sus infraestructuras. Confluyen aquí la demanda nacional y extranjera, cuyo poder adquisitivo es mucho más alto; eso ayuda a elevar el precio. Si le unimos que, como es común a todas las comunidades, desde hace diez años las administraciones han dejado de construir vivienda social, tenemos la tormenta perfecta. El parque de vivienda social pública es muy escaso y responsable también de que el mercado libre se dispare. La oferta es reducida y con la alta demanda actual los precios se tensionan. 

¿Cómo influye la inversión foránea en el acceso al mercado de la población local?

Vemos que en muchos puntos se está expulsando directamente a los residentes locales. Suele decirse que una vivienda se vende cuando está en precio, y este solo lo pone el mercado, es decir, la ley de la oferta y la demanda; siempre va a haber diferencias de capacidad adquisitiva entre ciudadanos. 

¿Una política de construcción de vivienda pública agresiva solucionaría el problema?

Es que eso es casi una utopía. La Administración quiere; el sector privado, también, pero no es tan fácil esa colaboración. Hace muchos años que no se actualiza el precio del suelo. A los promotores y constructores, con lo que se han encarecido los materiales y la mano de obra, que, por cierto, ni siquiera existe, les cuesta mucho construir viviendas asequibles. A muy pocas promociones les salen los números. Obviamente hay que ampliar el parque público, porque la lista de espera es grande y en los últimos diez años se han sacado al mercado solo 5.000 viviendas. 

"En cuanto el BCE ha abierto la puerta a una bajada de tipos, ha vuelto a aflorar la demanda"

María Matos

— Directora de Estudios de Fotocasa

¿La solución, al menos en parte, puede pasar por los fondos europeos?

Por supuesto. Esa es una gran vía de rehabilitación y regeneración urbanas. Muchas de las viviendas que están vacías, que no son atractivas o que ni se encuentran en condiciones de habitabilidad tienen en los fondos Next Generation una de las grandes bazas a jugar. No se puede malgastar ni un solo euro. Es verdad que es el Gobierno central el que reparte a cada comunidad autónoma y esta decide dónde lo utiliza, pero la rehabilitación es clave. 

Se queja el sector de una sobrerregulación y Canarias confecciona una ley para, precisamente, regular las viviendas turísticas. ¿Es negativo?

La palabra regulación debe existir donde dos partes no están sabiendo convivir. Se tiene que llegar a un acuerdo con ambas para establecer los límites. Lo que no incluiría serían prohibiciones ni medidas punitivas. Debemos ir siempre hacia incentivos. Hemos visto que cuando se pretende sancionar se consigue casi siempre el efecto contrario. 

¿A qué se refiere?

El mercado del alquiler es muy libre y muy volátil frente a los cambios, sobre todo los legislativos. Ejemplos hay muchos, pero uno de los más claros es la ley de rentas de Cataluña de 2020, que pretendía algo tan positivo como equilibrar los precios del alquiler y, sin embargo, provocó una reducción de la oferta más asequible para dejar solo la de precio más alto. Cuando no se consensúa la regulación con todos los actores, estamos metiendo la pata. 

¿Es buen momento para volver a invertir en este sector?

Se dice que somos un país de propietarios, porque hemos tenido esa suerte o esa capacidad de poder generar riqueza a través de la creación de patrimonio. Muchos países viven de alquiler, pero en España ha sido también una de las vías para transferir la riqueza a los hijos y nietos, dejándoles una casa. Cuando hay incertidumbre o crisis, es una de las maneras que tienen los inversores de poder dar la vuelta a la situación de crisis y presentar batalla a la inflación. La rentabilidad que ofrece comprar una vivienda y ponerla en alquiler en estos momentos está en un 6%, es decir, muchísima más alta de la que ofrecen el Tesoro, los bonos del Estado o cualquier otro producto financiero en el momento presente. La vivienda siempre ha sido un activo de muy poco riesgo, se percibe como valor refugio y seguro para invertir. 

¿Se nota en la estadística?

El año pasado, el incremento de inversores fue del 13%, prácticamente duplicó el de 2022, cuando creció un 7%.

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