La falta de pisos a la venta y alquiler es problema para inquilinos pero también motivo de congoja para el sector inmobiliario. Es el sector de la vivienda uno de esos ámbitos de la economía en el que las estadísticas tienden a enmascarar las realidades más próximas. Así, el informe anual de Inmobiliaria Amat dibuja realidades del mercado inmobiliario barcelonés que las fiables cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) o de otras inmobiliarias de amplia implantación estatal quizá minimizan. Mientras a nivel estatal las medias reconocen ritmos de venta y actividad inmobiliaria de récord, las inmobiliarias relevantes pero arraigadas a zonas de actividad de proximidad constatan amenazas para los próximos tiempos, sobre todo centradas en la falta de oferta de pisos de alquiler y de vivienda nueva. Amat asegura que la falta de oferta de pisos y viviendas en alquiler o venta tienden a estrangular la actividad inmobiliaria. El sector inmobiliario en su conjunto está amenazado además por la inestabilidad internacional, la inflación, la morosidad, la amenaza de alza de tipos y el alza de costes de rehabilitación y construcción.
El informe presentado este lunes por el director general de Amat, Guifré Homedes, dibuja un panorama para el sector plagado de incertidumbres y marcado por un fenómeno preocupante de creciente venta de viviendas antes destinadas al alquiler. "Disminuye la oferta existente de vivienda de alquiler y de vivienda nueva, un factor que ha condicionado y condicionará el mercado inmobiliario en los próximos años", explica Homedes. Los pequeños inversores están abandonando el mercado de alquiler y refugiándose en la venta de sus inmuebles ante las incertidumbres del futuro marco legal, asegura el informe de Amat. "Era un hecho recurrente que en las obras nuevas que se comercializan algunos de los inmuebles se los quedasen pequeños inversores para ponerlos en alquiler. Estas ventas no es que hayan disminuido, sino que han desaparecido del todo este 2021, y evidentemente son inmuebles que no llegan al mercado de alquiler". La falta de oferta está haciendo que en alquiler exista competencia por parte de arrendadores y los precios tiendan a subir, asegura el informe.
Mientras la estadística general en España apunta a que el sector inmobiliario vive un momento dulce con incrementos de ventas y alzas de precios moderadas, lo cierto es que en determinados mercados como el metropolitano de Barcelona los expertos del sector constatan tendencias que amenazan con complicar la buena marcha del sector e influir en la inestabilidad de los precios. Homedes alerta de que la actividad registrada en 2021 es poco fiable para aventurar cuál será la evolución del mercado inmobiliario en los próximos meses. Según la experiencia de Amat, "las decisiones de compra de vivienda se hicieron en los dos últimos dos años, no estrictamente en 2021". Así es habitual que viviendas vendidas el pasado año, en un 60% ya estaban vendidas entre 2019 y 2020, antes de la pandemia. Sí es cierto que el momento dulce estadístico en la venta de viviendas de segunda mano, hasta niveles récord y con crecimientos en el caso de Amat en torno al 34% el año pasado. Otro factor reseñable es que el tiempo para vender viviendas de segunda mano se mantiene por debajo de los cuatro meses. Los precios de venta aumentan, más por la tipología de las viviendas que por un alza de los precios. Homedes es prudente a la hora de prever la futura evolución de los precios en el Área Metropolitana de Barcelona. Apuesta por el mantenimiento de los precios del alquiler pese a la escasez de oferta y quizá por un alza en los precios de venta, pero dependiendo mucho de las zonas. Algunas promociones costeras aseguran a sus clientes que se esperan revalorizaciones del 40% en un par de años, pero la guerra de Ucrania ha trastocado algo la demanda y aguado las expectativas.
La tipología de los pisos que se venden también ha cambiado. Son pocos los de dos habitaciones que se venden, y la media del precio de venta en el caso de Amat es de más de 500.000 euros, no por un incremento de los precios de venta sino por la mayor superficie media de los pisos vendidos. Los precios de venta varían mucho en la ciudad de Barcelona según las zonas. Así, oscilan entre los 4.000 euros por metro cuadrado construido y los más de 7.000 en alqunas ventas de la zona de Diagonal Mar.
