Suscríbete

eldia.es

Contenido exclusivo para suscriptores digitales

Luz verde en el Consejo de Ministros

Cómo te afectará el nuevo impuesto de plusvalías: todas las claves

La plusvalía es la segunda fuente de ingresos municipal, después del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

El Consejo de Ministros aprueba este lunes un real decreto con el diseño del nuevo impuesto municipal sobre la plusvalía de los terrenos urbanos. Después de que el Tribunal Constitucional dejara sin efecto el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) –que es el nombre completo del impuesto- con efectos desde el 26 de octubre, cuando se publicó el fallo, el Ministerio de Hacienda ha optado por una reforma exprés, a través de decreto ley. Se persigue así evitar un vacío legal que pudiera perjudicar las arcas de los ayuntamientos, que obtienen unos 2.600 millones de recaudación anual a partir de este impuesto. La plusvalía es, de hecho, la segunda fuente de ingresos municipal, después del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

¿Cuándo habrá que declarar y pagar el nuevo impuesto?

Esto no cambia. El impuesto sobre la plusvalía municipal se declara y se paga cada vez que se produce una venta de un inmueble urbano, una herencia o una donación. En el primer caso tributa el vendedor. En los otros dos casos, tributa la persona que recibe la herencia o la donación.

¿Cuál es la base imponible del impuesto?

La base imponible que grava el impuesto es el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (no, los rústicos) que se ponen de manifiesto a lo largo de un periodo de 20 años cuando se produce una transmisión de la propiedad de cualquier tipo: compraventa, permuta, donación, herencia, subasta judicial, expropiación forzosa…

El problema es cómo se calcula ese incremento del valor del suelo urbano desde que lo adquirió su actual propietario hasta que se produce la transmisión. El método que se aplicaba hasta ahora es lo que ha sido declarado inconstitucional pues, según sentencias del alto tribunal de 2019 y 2021, no se adecuada al principio de capacidad económica. El método que ha sido tumbado por el Constitucional llevaba, por ejemplo, a que existiera plusvalía (aumento de valor entre el precio inicial y el de transmisión) incluso si la venta era a pérdidas. Por eso es necesario este cambio legal: para intentar garantizar que el cálculo de la plusvalía responde a la realidad del mercado inmobiliario y para que en ningún caso tengan que tributar por ella quienes no hayan obtenido una ganancia en la transacción.

¿Cómo se calculará a partir de ahora?

El Real Decreto-ley establecen dos opciones para determinar la cuota tributaria y se aplicará las más beneficiosa para el contribuyente: la base imponible será el resultado de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria; o bien se determinará por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición. 

Al introducir la posibilidad de elegir entre un método u otro el real decreto pretende dar respuesta al mandato del Tribunal Constitucional de 2021 que establece que el método objetivo de determinación de la base imponible no puede ser el único método admitido legalmente. 

¿Cómo funcionarán los dos métodos de cálculo?

Por defecto, la base imponible del nuevo impuesto se calculará a partir del valor catastral del inmueble. Este se multiplicará por unos coeficientes que serán actualizados cada año, con norma de rango legal (por ejemplo, en la ley de Presupuestos del Estado), teniendo en cuenta la realidad del mercado inmobiliario.

Además se reconoce la posibilidad de que cada ayuntamiento, a efectos de este impuesto, corrija hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. El objetivo es, de nuevo, adaptar el valor al momento del ciclo inmobiliario (al alza o a la baja).

¿Es obligatorio el método de la valoración catastral?

No. Este método para calcular la base imponible es optativo ya que el contribuyente tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de traspasar un inmueble y que se determina por la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior que la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real. 

En todo caso, estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los Ayuntamientos, de acuerdo con una novedad que introduce la norma. 

¿Y si no se ha obtenido ganancia con el cambio de propiedad?

El real decreto introduce un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en las que se constate que no se ha obtenido ganancia.

Es el contribuyente quien deberá solicitarlo. El interesado en acreditar la inexistencia de ganancia deberá declarar la transmisión y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor se tomará como valor de transmisión (o de adquisición, en el caso de una herencia) el que conste en el documento de compraventa o el valor comprobado que determine el Ayuntamiento.

¿Cuándo entra en vigor la nueva normativa?

A partir del momento en que se publique el real decreto ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE), que podría ser este mismo miércoles. En todo caso, los Ayuntamientos tendrán un plazo de seis meses desde la entrada en vigor del real decreto para adecuar sus normativas al nuevo marco legal

¿Qué pasa con las operaciones posteriores al 26 de octubre?

Las operaciones de compraventa, herencia o donación firmadas entre el 26 de octubre (cuando se conoció el último fallo del Constitucional) y la entrada en vigor del nuevo real decreto gozarán de facto de ‘vacaciones fiscales’ a efectos del impuesto de plusvalía municipal, que no les será exigible por inconstitucional.

Compartir el artículo

stats