La amenaza de inflación parece favorecer la inversión inmobiliaria. Es una de las conclusiones del estudio 'El mercado inmobiliario poscovid 19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja?', realizado por EAE Business School, y que concluye que todos los indicadores apuntan a convertir la vivienda en "activo refugio" de excepción. El estudio aglutina los indicadores del sector y la conclusión se hace evidente; se apuntan momentos de euforia vendedora y tensiones de precios. "La elevada inflación, unida al freno en la construcción de nueva vivienda, la menor disponibilidad oferta de segunda mano y los bajos tipos de interés, están empujando a los inversores hacia el sector inmobiliario, volviendo a convertirlo en un activo refugio", concluyen los autores del estudio. La recuperación del sector turístico y la aparición de demanda de vivienda por parte de extranjeros, tanto de alquiler como de compra, tienden a reactivar las operaciones.

El profesor de EAE Business School, Juan Carlos Higueras, ofrece un completo diagnóstico de la situación del sector y su evolución futura. La evolución de los precios de la vivienda nueva ha sido superior al de la vivienda de segunda mano y a la media general. La escasez de materias primas y de mano de obra apuntan a que esa tendencia se mantendrá en los próximos meses. Según Higueras, durante el tercer y cuarto trimestre de 2020, tras la finalización del estado de alarma, se originó "una importante brecha" entre vivienda nueva y de segunda mano, con niveles de crecimiento del 7,5% (2020 T3) y 8,2% (2020 T4) frente a la vivienda usada, que mostraba aumentos del 0,8% y 0,4%, respectivamente. Aunque aún no se han recuperado los niveles de precio que había durante la burbuja inmobiliaria, el estudio de EAE resalta que se observa una recuperación, especialmente en la vivienda nueva: el índice del segundo trimestre de 2021 es de 141,1, mientras que en el tercer trimestre de 2007 era de 132,5, casi diez puntos menos que en la actualidad. "Este dato pone de manifiesto que el precio de la vivienda nueva se ha recuperado y superado los niveles históricos", señala Higueras. En el caso de la vivienda de segunda mano, aún queda "un gran diferencial" de 40 puntos, ya que el valor del IPV fue de 169,3 en el tercer trimestre de 2007 y 129,5 en el segundo trimestre de 2021.

Incertidumbres

Pero no todo es optimismo en el sector inmobiliario. Existen elementos que ennegrecen las perspectivas. Al margen de las nuevas normativas regulatorias de control de precios y de oferta previstas en la ley de la vivienda, la consultora Colliers alerta de que el impulso global para avanzar en sostenibilidad "está creando gran incertidumbre en el mercado de inversión inmobiliaria y generando un punto de inflexión".

"El parque inmobiliario europeo deberá renovarse durante los próximos 25 años si queremos alcanzar el objetivo de Emisiones Cero en 2050, tal y como ha establecido la UE. Si ponemos esto en contexto, la inversión necesaria equivale a destinar durante esos 25 años el mismo volumen anual de inversión que el que registra toda Europa en el sector inmobiliario: unos 300.000 millones de euros al año. Queda por ver quién deberá asumir estos enormes costes de renovación: inversores, propietarios, gobiernos o la sociedad en su conjunto", señala Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers, "pero lo que ya está claro es que la transición sostenible creará una amplia gama de obligaciones y generará nuevas oportunidades de inversión para la mejora de los activos inmobiliarios en todo el mundo".

Retorno de la inversión extranjera

La campaña de vacunación y la relajación de las restricciones de movilidad han provocado que más del 60% de las viviendas que se habían trasladado hacia el alquiler residencial regresen a la modalidad turística. Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), asegura que "pese a las buenas previsiones, muchos propietarios siguen siendo cautelosos y 2 de cada 10 se decantan por permanecer en el segmento residencial durante un tiempo ilimitado". En cualquier caso, el hecho de que los nuevos contratos de alquiler se hacen por un mínimo de cinco años puede animar o la compraventa o el alquiler turístico. Teniendo en cuenta el contexto actual y las previsiones económicas de cara a 2022, los expertos esperan que el alquiler de corta duración vuelva a convertirse en uno de los motores del PIB de las grandes urbes y las zonas costeras de España. Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, afirma que "los largos plazos mínimos que caracterizan al alquiler residencial son un obstáculo para los inversores que hasta ahora se habían decantado por el alquiler turístico. Por esa razón, en cuanto la situación vuelva a ser segura y el porcentaje de turistas alcance las cifras prepandemia, el alquiler vacacional se volverá a consolidar en España".

Vivienda nueva, vivienda usada

Las operaciones de compraventa de vivienda nueva han aumentado a mayor velocidad que la usada. “Esta situación pone de manifiesto que el mercado de la vivienda está creciendo de forma sólida a pesar de la pandemia y de la fuerte caída de la economía española, posiblemente por la mejora de la confianza y expectativas en la economía”, explicó Higueras.

La primera ley de vivienda introduce medidas que pueden limitar el precio del alquiler en las declaradas "zonas tensionadas" en especial para los grandes tenedores y también la congelación de rentas para los pequeños propietarios. Además, tal y como explica Higueras, "introduce posibles recargos en el IBI a la vivienda vacía y la suspensión de desahucios para personas en situación de vulnerabilidad". Todo ello, según el profesor de EAE Business School, va a influir en el mercado inmobiliario, tanto en alquiler como compraventa, pues "muchos inversores van a pensarlo dos veces antes de invertir en vivienda, ya sea para alquilar como en una segunda o tercera residencia con la que canalizar el ahorro y acumular patrimonio". Igualmente, la posible obligación de reservar el 30% de las nuevas promociones para vivienda social y dedicar al menos el 15% a alquiler, "va a condicionar el ritmo de evolución en la construcción de vivienda nueva". También aliviará la situación para familias con menos recursos, que podrán aspirar a una oferta de vivienda algo más asequible.