23 de marzo de 2020
23.03.2020
Crisis del coronavirus

Más de 32.000 viviendas se quedan vacías en Canarias

Los propietarios de inmuebles en alquiler turístico empiezan a pasarse al arrendamiento residencial

23.03.2020 | 02:05
Un miembro de la UME observa los movimientos de unas personas en una calle de Los Cristianos.

Más de 32.000 viviendas se han quedado vacías en Canarias de un día para otro. Una parte menor aún tiene huéspedes, pero estos se irán pronto. El número de casas vacías que ya mismo podrían ofertarse en alquiler a las familias isleñas se ha duplicado así en apenas un instante. No en vano la crisis económica en que ha desembocado el coronavirus no solo ha dejado sin clientes a los hoteles y los apartamentos, sino también a las viviendas vacacionales. Una actividad que cada año mueve en las Islas alrededor de 1.400 millones de euros y que afronta un futuro más incierto si cabe que el sector del alojamiento tradicional. Conscientes de ello, hay propietarios que han comenzado a pasarse del alquiler turístico al residencial, anticipándose a la inminente caída de visitantes de los próximos meses y tratando de garantizarse una renta mensual por sus inmuebles. Los ingresos no serán tan cuantiosos como los que ha venido dejando el arrendamiento vacacional pero el objetivo ahora es minimizar las pérdidas. Hay que tener en cuenta que muchos propietarios ya han invertido en la mejora de sus casas o pisos para hacerlos más atractivos para los turistas, una inversión que el Covid-19 se ha encargado de echar por tierra, al menos a corto y medio plazo.

En todo el Archipiélago hay unas 153.000 viviendas vacías. Pero esta cifra se reduce considerablemente si se excluyen las casas que no reúnen los requisitos mínimos para ser habitadas. En realidad son unas 35.000 (entre 30.000 y 40.000, según los cálculos de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios, APEI) las que verdaderamente podrían ponerse de inmediato en el mercado. Hay que puntualizar, eso sí, que esta era la situación hasta hace apenas días, una realidad que como tantas otras ha cambiado drásticamente tras la irrupción del Covid-19. Tanto que aquellas 35.000 viviendas vacías ya son prácticamente 68.000, casi el doble. ¿Por qué? Porque a ese grupo de miles de casas deshabitadas se suman ahora las cerca de 33.000 que estaban en alquiler turístico. Los exactamente 32.832 inmuebles, según los datos publicados por el Gobierno de Canarias, que se han quedado sin clientes y que ya empiezan a reintegrarse al mercado residencial. No hay que olvidar que buena parte de esas 32.832 viviendas estaban en alquiler convencional o de larga estancia antes del auge del arrendamiento vacacional, con lo que en su caso harán por fuerza el camino de vuelta.

Fuentes de idealista, la firma de servicios inmobiliarios en línea, explicaron que el trasvase de inmuebles del alquiler turístico al residencial es especialmente perceptible en las grandes ciudades de la geografía nacional, fundamentalmente en Madrid y Barcelona. Pero también está en marcha en el Archipiélago, tal como confirmó el delegado de la APEI en la Comunidad Autónoma, Isidro Martín. "Ya se está notando; efectivamente hay muchos propietarios que han vuelto al alquiler convencional", ahondó Martín, que ve "peliagudo" el panorama que el subsector de la vivienda vacacional tiene ante sus ojos. Sobre todo porque contrariamente a la imagen que la sociedad se ha ido formando, en la actividad del alquiler turístico son mayoría el colectivo de pequeños y medianos propietarios.

El representante en las Islas de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios calcula que apenas un 20% del negocio está en manos de fondos de inversión y grandes empresas, mientras que en el 80% restante está precisamente en el eslabón más débil: las pymes y los autónomos del sector e incluso los trabajadores o jubilados que con sus ahorros compraron una segunda vivienda para ponerla en el mercado turístico y complementar así el sueldo o la pensión. Son justamente estos los que más sufrirán el derrumbamiento de un negocio que, además, no precisamente figura en los primeros puestos de la agenda de los gobiernos, algo en lo que tiene mucho que ver la mala imagen que lo rodea. Las críticas de la patronal hotelera por la competencia desleal; los conflictos por la convivencia de la vivienda residencial con la turística en una misma localidad, zona e incluso edificio; o la judicialización de los intentos de regular la actividad en distintas comunidades autónomas, incluida Canarias, han convertido al alquiler vacacional en el particular patito feo de la primera industria de la región. Y ello sin olvidar su parte alícuota de responsabilidad en el encarecimiento del mercado residencial. Aunque la razón primera es la escasez de vivienda pública, es igualmente cierto que el boom del arrendamiento turístico llevó a muchos propietarios a dejar de alquilar su casa a residentes para hacerlo a turistas, reduciéndose así la oferta e incrementándose los precios. Hasta el punto de que hay determinados lugares, especialmente en Lanzarote y Fuerteventura, donde es prácticamente imposible encontrar una casa en alquiler a un precio que el canario medio pueda pagar sin comprometer su economía. Ahora, con el brote de coronavirus, muchos de esos propietarios se ven obligados a devolver sus inmuebles al mercado residencial, generalmente menos y hasta mucho menos jugoso. De hecho, las pérdidas se incrementan día tras día.

La Asociación Canaria del Alquiler Vacacional (Ascav), que representa a unos 1.500 propietarios, ha adelantado que ya solo las cancelaciones que se han producido hasta la fecha (en concreto hasta el pasado miércoles) suponen unas pérdidas de 156 millones de euros, y esto solo en concepto de alojamiento, es decir, sin incluir lo que el turista gasta en bares, restaurantes, ocio, tiendas... Además, y lo que es más grave, están en riesgo entre 15.000 y 17.000 empleos directos. Con todo, las pérdidas potenciales, como en general las de todo el sector turístico, van mucho más allá.

Según los primeros datos oficiales, casi 1,4 millones de turistas (exactamente 1,397 millones) se alojaron a lo largo del año pasado en viviendas vacacionales. Cada uno de ellos gastó durante su estancia una media de 998 euros, de modo que el volumen de negocio anual asciende a 1.394,2 millones, el equivalente al 3% del Producto Interior Bruto (PIB) de Canarias. Cifras que ilustran hasta qué punto la actividad ha ganado peso en la economía regional.

Salto al alquiler residencial

De hecho, el último recuento oficial del número de camas turísticas en el Archipiélago, publicado con datos de 2018 en el informe El alquiler vacacional en Canarias: demanda, canal y oferta, da como resultado un total de 553.634 plazas o camas. Y de ese total, hasta 139.607 corresponden a las cerca de 33.000 casas en alquiler turístico. Es decir, que un 25% de las camas que los visitantes tienen a su disposición en Canarias está en viviendas vacacionales, la friolera de una de cada cuatro. Un porcentaje que es sensiblemente mayor en Tenerife, donde hasta un 39% de las plazas se oferta en arrendamiento turístico. El porcentaje en Gran Canaria supera levemente el 22%; en Lanzarote se queda algo por debajo del 20%; y en Fuerteventura no llega al 12%. En La Palma, La Gomera y El Hierro el peso del alquiler vacacional es de momento residual. El precio medio de la vivienda turística es de 88,44 euros por noche, con lo que el propietario ingresa una media de 1.769 euros al mes si consigue tenerla ocupada 20 de los 30 días del mes. Aunque a esa cantidad hay que restarle los gastos de mantenimiento, comunidad si es el caso, suministros (agua, luz...) y demás, lo cierto es que está sensiblemente por encima de los 635 euros que de media ingresa mensualmente quien arrienda una casa o piso de 75 metros cuadrados, por ejemplo, para su uso como vivienda habitual. A pesar de la diferencia, y al menos a corto y medio plazo, los propietarios de casas en alquiler turístico se ven ante la disyuntiva de volver al mercado convencional o cerrar la vivienda hasta que pase la tormenta, engrosando así la bolsa de inmuebles vacíos. Si optan mayoritariamente por la primera opción, como muchos están haciendo ya, la cara de la moneda sería el más que previsible abaratamiento del mercado por el súbito incremento de la oferta. Ocurriría, por tanto, lo contrario a lo que pasó cuando comenzó el boom del alquiler vacacional y muchos propietarios se dieron cuenta de que ganaban más con el turista que con el residente. En cambio, ahora el residente se convierte en una suerte de valor refugio con el que capear el temporal.

Para hacerse una idea de cuánto puede dispararse la oferta residencial con la progresiva incorporación de casas en arrendamiento turístico, basta con apuntar que hay que construir 15.000 viviendas anuales de aquí a 2031 para sanear el mercado, esto es, para que haya equilibrio entre oferta y demanda. Por lo tanto, los 33.000 inmuebles en alquiler vacacional solucionarían de golpe las necesidades de los próximos dos años y dos meses, y eso en el remoto caso de que no se levantara ni un solo nuevo edificio de carácter residencial.

Hay que recordar, en todo caso, que muchas de las camas que se ofertan en alquiler turístico son ilegales. El Gobierno canario las calculó en unas 104.000, de las susodichas 139.607, el pasado verano, pero la Ascav puntualizó entonces que no se estaban contabilizando las que están en espera del trámite administrativo, con las que serían unas 70.000 las regularizadas. De una u otra forma, siguen siendo miles las camas que se ofertan desde la economía sumergida.

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