12 de junio de 2019
12.06.2019

España pone en marcha la nueva ley hipotecaria con las Islas de referente

Los notarios del Archipiélago llevan años aplicando las medidas de transparencia para la firma del préstamo bancario que serán obligatorias desde el próximo lunes en todo el país

12.06.2019 | 06:11
Una mujer pasa ante el escaparate de una sucursal bancaria.

España comenzará a aplicar desde el próximo lunes la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Una reforma de la normativa hipotecaria que implica de lleno a la banca y al notariado pero que no es del todo novedosa en Canarias. De hecho, las principales medidas para garantizar la transparencia informativa en la firma de la hipoteca ya llevan años funcionando en el Archipiélago. Los notarios de la Comunidad Autónoma han sido los protagonistas de una especie de "experiencia piloto" para la puesta en práctica de algunas de las más importantes novedades de la ley, como el cuestionario a la persona que va a hipotecarse o el plazo máximo para que la entidad financiera traslade toda la información al cliente. Así, y frente a la inquietud en otras regiones del país, los bancos y los notarios que trabajan en Canarias no creen que los lógicos inconvenientes que acarrea poner en marcha una ley tan importante vayan a frenar la firma de hipotecas en la comunidad. Y menos en estos momentos, en los que las operaciones que se cierran en las Islas apenas equivalen a una tercera parte de las que se suscribían antes de que la burbuja inmobiliaria estallara por los aires en octubre de 2007.

La ley entrará en vigor el lunes alrededor de tres meses después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado. Llega tarde, tras años de trabajo y cuando Bruselas está a punto de sacar tarjeta roja a España por la demora. No en vano, la nueva normativa hipotecaria traspone la directiva europea de protección del cliente bancario, de modo que la UE no estaba dispuesta a seguir esperando y amenazó al Estado con una multa millonario si no se daba prisa. El objetivo fundamental de la ley es dar mayor protección al cliente, lo que se traduce en más información, más ayuda para interpretarla y más tiempo para hacerlo. En el fondo se trata de evitar que Europa caiga en una crisis bancaria como aquella que se desató con las hipotecas subprime o basura en los Estados Unidos. Para ello se introducen obligaciones a las que han de atenerse tanto las entidades financieras como los notarios.

El futuro hipotecado deberá tener el contrato en sus manos al menos diez días antes de la fecha prevista para la firma, de forma tal que en una primera reunión con el notario (en la que no podrá estar presente representante alguno del banco), este pueda aclararle los pormenores de la operación. Luego habrá una segunda reunión, ya con presencia de la entidad financiera, para suscribir el contrato. Para asegurarse de que el cliente realmente conoce los entresijos del acuerdo, el notario tendrá que hacerle un cuestionario. Un procedimiento nuevo pero ya experimentado en las Islas.

"Algo que suele desconocerse es que en Canarias ha habido una experiencia piloto; el cuestionario que ahora se incorpora entre las medidas para una mayor transparencia, por ejemplo, funciona aquí desde hace años", explicó ayer el decano del Colegio Notarial de las Islas Canarias, Alfonso Cavallé. "Se empezó a hacer aquí, con buenos resultados, y luego lo hizo Cataluña", agregó. Y ocurre algo parecido con el plazo obligatorio para la remisión del contrato al cliente. Los funcionarios públicos del Archipiélago ya trabajan con la banca para que los nuevos hipotecados canarios cuenten con la documentación al menos tres días antes de la firma, un plazo que ahora se ampliará por ley hasta los diez días. "Hemos ido muy por delante del resto del país", aseguró Cavallé, que puso énfasis en cómo ese plazo de información previa es práctica generalizada en la Comunidad Autónoma. El decano del colegio notarial considera, en definitiva, que los cambios contribuirán a una mayor seguridad jurídica y una mayor protección del cliente. "Es un cambio a mejor", insistió Cavallé, que ni cree que los problemas duren más allá de los días de adaptación (la discusión estaba sobre todo en el sistema informático que conectará a los bancos con los despachos de los funcionarios, pero el Consejo General del Notariado informó ayer de que ya tienen "todos los medios técnicos" para ello) ni mucho menos que afecten a la firma de nuevas hipotecas.

La mayor preocupación en la banca, al menos en las entidades que operan en Canarias, no está tanto en una eventual ralentización del negocio hipotecario como en la formación específica que tienen que recibir sus empleados. El Banco de España obliga a las entidades a instruir al personal relacionado con la venta y promoción de hipotecas en materia de préstamos inmobiliarios y sus implicaciones fiscales; gastos y servicios accesorios (como seguros); posibles riesgos; y efectos de los sucesivos cambios en los tipos de interés o en las divisas. No obstante, tienen hasta mediados de julio para poner en marcha los planes formativos, que serán impartidos por entes autorizados, lo que ha dado algo de tranquilidad al sector.

Los empleados de banca vuelven al 'cole'

LAs PREGUNTAs

¿Cuándo podré tener el contrato antes de firmarlo? El cliente tendrá en su mano el contrato un mínimo de diez días antes de la fecha prevista para la firma. El banco tendrá que evaluar con anterioridad la solvencia económica del contratante, de modo que no vuelvan a proliferar las hipotecas basura.

¿Cuál será ahora el papel de los notarios? Los notarios cobran mayor importancia como garantes de la transparencia informativa. Si antes el futuro hipotecado solo visitaba la notaría para la firma del contrato, ahora tendrá que hacerlo una primera vez para que el funcionario público le informe de los pormenores de la operación (el notario le pasará un cuestionario para cerciorarse) y una segunda vez, ya con presencia de un representante del banco, para la firma del acuerdo. Al notario ya no lo impondrá la entidad.

¿Quién pagará ahora los gastos? Es otra de las novedades importantes. A partir del lunes, el cliente solo abonará la tasación. Los restantes gastos los tendrá que sufragar la entidad (gestoría, notaría, registro...).

¿Seguirá cobrándose la comisión de apertura? Sí, su cobro seguirá dependiendo de cada entidad. Hay las que no la cobran y las que exigen hasta un 2%. Eso sí, esta cantidad se devengará una sola vez y por todos los gastos: estudio, tramitación, concesión...

¿Se podrá subrogar la hipoteca? Sí. Con la nueva regulación, una persona podrá subrogar sin coste extra y libremente su hipoteca. Esta posibilidad la tendrán también quienes hayan suscrito el crédito antes de la entrada en vigor de la ley este próximo lunes. Es decir, todos los hipotecados.

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