Alejandro Bermúdez: "Los precios de la vivienda crecerán en Canarias más que en el resto del país"

Alejandro Bermúdez es CEO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics. La empresa realiza análisis de inversiones, selección de sitios y estudios de mercado utilizando big data y ciencia de datos en el sector inmobiliario.

¿A qué se debe el déficit de vivienda que atraviesa España?

El déficit se debe, sobre todo, a dos grandes factores. Por un lado, a un incremento muy intenso de la demanda. Pues bien, España es el país de la Unión Europea que más ha crecido en población en los últimos años. Actualmente entran más de medio millón de personas al año, lo que genera una demanda de vivienda muy elevada. Este aumento sería positivo si no coincidiera con el segundo factor: la falta de construcción. Tras la burbuja inmobiliaria de 2006-2007 y los casos de corrupción urbanística, desde 2010 los planes urbanísticos se han llenado de leyes y se han vuelto extremadamente rígidos. Además, muchos políticos han sido reacios a permitir nuevos desarrollos por temor a la exposición pública. El resultado es que apenas se ha generado nuevo suelo y, en general, el que se desarrolla hoy es el mismo que ya estaba previsto en 2006. Al no crecer la oferta, distintos estratos de población –desde personas con alto poder adquisitivo hasta familias trabajadoras– compiten por las mismas zonas, lo que dispara los precios.

En el caso de Canarias, ¿cuál es la magnitud del problema y por qué es tan particular?

Canarias presenta un rasgo peculiar porque la vivienda turística ha tenido un impacto notable en la reducción de la oferta disponible para la población local. La demanda internacional es muy fuerte y este tipo de explotación resulta bastante rentable, por lo que muchos propietarios han destinado sus inmuebles al uso vacacional. Con ello, la oferta para residentes disminuye y los precios suben, directa o indirectamente. Tras analizar la evolución demográfica, el déficit acumulado y las casas que se han edificado, hemos calculado que el Archipiélago necesita construir 90.000 viviendas asequibles entre 2026 y 2031, y es fundamental garantizar que se garantice para la población local censada. La demanda de segunda residencia o vivienda turística es legítima, pero debe diferenciarse.

¿Es viable construir esas 90.000 viviendas en un territorio insular y limitado?

Sí. Aunque las Islas tienen una orografía abrupta, lo cierto es que Canarias dispone de más suelo del que a menudo se piensa. El problema no es tanto el territorio, sino que el parque de vivienda tiene muy pocas alturas. La mayoría de edificios tienen tres, cuatro o cinco plantas. Las claves consistirían en aumentar la edificabilidad, rehabilitar vivienda antigua o vacía y transformar edificios terciarios infrautilizados en viviendas, normalmente ubicados en zonas céntricas.

¿Se están adaptando las nuevas construcciones al cambio demográfico?

En parte sí, aunque en España estamos acostumbrados a vivir en altura y las viviendas nuevas suelen incorporar terrazas o balcones para mejorar la habitabilidad. El tamaño medio del hogar está bajando. En las Islas, incluso más y ronda las 2,2 personas por hogar, por lo que las casas son cada vez más pequeñas. Tal vez sea hora de dejar de construir viviendas de cuatro o cinco dormitorios en determinadas zonas y apostar por tipologías más acordes a las necesidades demográficas. La planificación urbanística, sin embargo, no ha sido flexible, fue concebida hace 20 o 30 años y no responde a las necesidades actuales.

«Restringir la venta a extranjeros sería un parche que perjudicaría a la industria»

Se habla mucho de las 200.000 viviendas vacías en Canarias, ¿es un dato realista?

Probablemente no. Canarias es atípica porque todas sus zonas son demandadas, no existen áreas despobladas o poco atractivas como ocurre en el resto del país. Creemos que la cifra real de vivienda vacía es bastante menor, porque se calculó a partir del consumo energético durante 2020, año marcado por la pandemia, el confinamiento y el Brexit, que afectó especialmente a propietarios británicos que no pudieron desplazarse a sus segundas residencias. Además, otro motivo por el que existen viviendas vacías es que el parque residencial es antiguo. Muchas viviendas, construidas antes de 1991, están desactualizadas y requieren reformas para ser habitables. Rehabilitarlas es clave, pero incluso si todas esas viviendas recuperables se incorporaran al mercado, no serían suficientes: cubrirían parte del déficit acumulado, pero no el que sigue creciendo cada año.

¿Cuáles son los principales retos del nuevo Plan de Vivienda de Canarias 2026-2031?

El reto del plan se fundamenta en separar la vivienda turística de la vivienda permanente, construir más vivienda y determinar zonas dónde hacerlo, y asegurar que una parte significativa sea asequible. El problema de la asequibilidad es grave. Jóvenes que se emancipan, familias locales, compradores internacionales que buscan una segunda residencia… todos compiten por las mismas viviendas. Ante esto, la Comisión Europea ya advirtió que las políticas que restringen la demanda funcionan peor que las que fomentan la oferta. En Canarias no se puede urbanizar sin limitaciones, pero sí aumentar la densidad de los núcleos urbanos y garantizar que la vivienda asequible llegue realmente a la población local.

«Faltan mecanismos para adaptar la producción de suelo y licencias a la demanda real»

Se ha llegado a plantear restringir la compra de vivienda por parte de extranjeros, ¿sería una solución?

No lo creemos. Sería un parche que perjudicaría a una industria fundamental del Archipiélago, que aporta empleo y PIB. No se trata de un juego de suma cero, debe haber vivienda para la pareja joven local y también para el británico que compra una segunda residencia. Ya existe mucha regulación sobre vivienda; se trata de articularla de forma eficiente para garantizar ambas cosas sin excluir a nadie.

¿Por qué no se ven resultados inmediatos pese a las políticas adoptadas?

Porque la vivienda es un sector extremadamente regulado y depende de decisiones del Estado, de la comunidad autónoma y de los municipios. La coordinación es compleja y muchas veces los distintos niveles no se entienden entre sí, lo que frena el avance. Además, se tiende a ser reactivo con una década de retraso. Faltan mecanismos para adaptar la producción de suelo y licencias a la demanda real. Y aunque es necesaria la normativa, esta no debe ser tan rígida que genere parálisis.

¿Cómo evolucionará la emergencia habitacional?

Es difícil preverlo porque hay muchas variables y regulaciones que pueden cambiar. Pero los datos indican que las tasas de esfuerzo están en niveles muy altos y la vivienda es cada vez menos asequible. La demanda capaz de pagar esos precios está disminuyendo en el resto del país. Sin embargo, la demanda internacional es menos sensible al precio y tiene mayor poder adquisitivo, por lo que los precios podrían seguir subiendo más que en el resto de España. Esto refuerza la necesidad de garantizar vivienda asequible para la población local.

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