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ANÁLISIS JURÍDICO

Los derechos de los compradores en el concurso de Martinsa-Fadesa

27/jul/08 0:50 AM
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El Juzgado de lo Mercantil número 1 de A Coruña declaraba el pasado día 24 de julio en situación de concurso voluntario al grupo inmobiliario Martinsafadesa nombrando a tres administradores concursales. El auto indicaba que el grupo inmobiliario conservaría las facultades de administración y disposición de su patrimonio, pero sometidas "a la intervención de los administradores concursales, mediante su autorización o conformidad"

La remisión de dicho auto no es más el cumplimiento de la Ley 22/2003 de 9 de julio reguladora del procedimiento concursal, donde se contiene la obligación general de todo deudor de solicitar su declaración en concurso dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que hubiera conocido o debido conocer su situación de insolvencia. Presentada la solicitud de declaración de concurso por parte del deudor, el artículo 2.3 de la Ley Concursal exige que justifique su endeudamiento y su estado de insolvencia, que puede ser actual o inminente. Habiendo sido presentada la solicitud por el deudor, conforme al artículo 14 , el juez dictará auto declarando el concurso de acreedores si de la documentación aportada, apreciada en su conjunto, resulta la existencia de algunos de los hechos previstos en el artículo 2.4 , u otros que acrediten la insolvencia actual alegada por el deudor, definida en el artículo 1.2 , que expresa que "se encuentra en estado de insolvencia (actual) el deudor que no puede cumplir regularmente sus obligaciones exigibles".

En este momento ¿Que pueden o deben hacer los compradores con los contratos suscritos de adquisición de sus viviendas?. De entrada nadie garantiza que vayan a finalizar las obras de sus viviendas, No obstante, los compradores tienen el deber de cumplir el contrato y seguir abonando las cantidades para la compra de su vivienda con el fin de poder recuperarlas en un momento posterior. De lo contrario quién incumple es el comprador y no la inmobiliaria. Llegado el término de entrega de la vivienda, si éste se incumple por la inmobiliaria, el comprador deberá requerir fehacientemente a la inmobiliaria mediante requerimiento notarial o burofax manifestando la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas

La normativa actual impone que las cantidades entregadas a cuenta sean avaladas. Para el caso de manifestar el comprador la resolución del contrato y devolución de las cantidades entregadas, si en el plazo de una semana la inmobiliaria no entrega a requerimiento del comprador las mismas, deberá requerirse a la entidad financiera o aseguradora que avala los referidos importes. En general, en los contratos suscritos por los compradores consta la entidad que avala. De no ser así, el comprador tendría que acudir a unas diligencias preliminares a interponer en el Juzgado para conocer de la entidad o aseguradora avalista y, dirigir seguidamente el correspondiente requerimiento.

Si el comprador ya constata que la vivienda no será entregada o terminada, bien porque existe incumplimiento de la promotora en la fecha de entrega; bien porque los administradores concursales lo manifiestan y hacen público; bien porque conforme la publicidad de la promoción las obras no hayan comenzado, el comprador tiene reconocido por Ley 57/1968 "reguladora de las percepciones de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas", a recuperar la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta más el interés legal. Así, la ley impone al promotor-vendedor la obligación de depositar las cantidades anticipadas recibidas de los adquirentes en una cuenta especial y la de garantizar, mediante seguro de caución o aval solidario, la devolución de esas cantidades con el recargo del 6% anual "para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido" (art. 1). La exigencia de cuentas especiales es una medida de protección del adquirente. Tiene naturaleza contable y permite un control de la utilización de los fondos por parte del promotor que no permitirían otras cuentas. De esa manera constituye una garantía para el adquirente que adelanta cantidades para la construcción.

El Código Penal vigente ha derogado, de forma expresa, el artículo 6 de la Ley 57/1968 de 27 de julio que consideraba la no devolución de las cantidades, como un delito de apropiación indebida, estableciendo un criterio automático que hacía entrar en juego las disposiciones penales, en el supuesto de la no devolución de la totalidad de las cantidades anticipadas, dejando al margen del derecho punitivo los casos, en que se había terminado gran parte de la construcción y no se ha producido la apropiación de la totalidad de las cantidades recibidas,

En definitiva, es claro que las cautelas favorables al comprador son circunstancias relevantes para la decisión de contratar, dado que permiten un control por parte del comprador del uso que realiza del dinero el vendedor de un inmueble todavía no construido.

mym@mymabogados.com