Dice el artículo 47 de la Constitución española que "todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada" y que "los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación...".

Sin embargo, es evidente que todavía hoy existen derechos fundamentales y principios ordenadores de la política social y económica que afectan a las personas, consagrados en la Carta Magna (Constitución española aprobada mediante referéndum el 6 de diciembre de 1978), que en absoluto han sido desarrollados por los poderes públicos, que han dejado en manos del "libre mercado" un tema tan importante como es el derecho fundamental a la vivienda.

La vivienda es algo más que un bien material, algo que está estrechamente ligado a la idea misma de dignidad de la persona, algo que va a centrar el área de la intimidad y el lugar donde ha de desarrollarse la vida personal y familiar.

La vivienda es la adquisición más importante para la vida de una persona o familia, meta de sus ahorros, que va a comprometer la capacidad económica de sus miembros durante décadas.

Sin embargo, constantemente oímos por los medios de comunicación un sinfín de cuestiones que afectan al precio de la vivienda (bien de primera necesidad), ya sea en alquiler o en propiedad, y las nuevas circunstancias ligadas al mercado de alquiler vacacional con sus consecuencias perversas de cara al mercado de alquiler de vivienda habitual de las personas que son las que, en definitiva, tienen la opción o no de conformar familias.

Nos encontramos en un momento en el que por la compra de una vivienda de segunda mano, de superficie media comprendida entre 90 y 100 m2, de calidad sencilla y ubicada en zonas de nivel socioeconómico medio-bajo, se piden precios de 1.600 ? por cada metro cuadrado (145.000-160.000 ?). Y esto ocurre mientras la financiación bancaria para la adquisición de las mismas es tremendamente escasa y sólo se otorga el crédito hipotecario para su adquisición o arrendamiento a personas con una solvencia alta, que son las que en la práctica demandan este tipo de inmuebles como inversión o para destinarlas a este tipo concreto de alquiler vacacional.

Y esto ocurre mientras los poderes públicos intentan corregir los precios de la vivienda con medidas "de libre mercado", como son las políticas liberalizadoras en materia de suelo que se apoyan en conceptos teóricos, que reiteradamente muestran su ineficacia.

Se afirmaba cuando gobernaba el Partido Popular, siendo presidente del Ejecutivo el señor Aznar, y desde el Ministerio competente en la materia, que aumentar la oferta de suelo disponible traería como resultado una bajada de los precios de la vivienda por el simple juego de la oferta y la demanda. Pero la realidad constató lo contrario. Que liberalizar el suelo es una gran noticia para los promotores y constructores que ven ampliadas sus expectativas de negocio, toda vez que consiguen precios más baratos por el suelo, disminuyen los costes de producción y así, manteniendo los mismos precios, su beneficio industrial aumenta considerablemente. Normalmente, el beneficio industrial de los promotores, sobrepasaba el 50% del coste total.

La primera de estas medidas que adoptó en aquel momento el Gobierno de la nación (Partido Popular) tuvo como marco legal la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, Ley 6/1998 de 13 de abril, que consideró como suelo urbanizable aquel que no tuviera la condición de urbano o rústico y, por lo tanto, podría ser objeto de transformación en los términos establecidos en la legislación urbanística y el planeamiento aplicable. Fue el Tribunal Constitucional, a través de su Sentencia 61/1997, de 20 de marzo, quien delimitó las competencias entre el Estado y las comunidades autónomas, atribuyendo al Estado las competencias básicas para la regulación de las distintas categorías del suelo y concediendo a las comunidades autónomas todo lo referente al urbanismo en sentido estricto.

Años después de la aprobación de aquella Ley, que fue derogada por la Ley 8/2007, de 28 de mayo (y esta a su vez por su Texto Refundido de 2008), incluso ya atribuidas las competencias a las comunidades autónomas, estas han mantenido el espíritu liberalizador que propició aquella aberración. En ningún caso se consiguió el objetivo perseguido de abaratar el precio de la vivienda, que no hizo más que aumentar hasta máximos históricos hasta el año 2008. En ese momento, una vivienda de segunda mano de superficie media comprendida entre 90 y 100 m2, de calidad sencilla y ubicada en zonas de nivel socioeconómico medio, se ofrecían por precios de 2.705 ? por cada metro cuadrado.

Tradicionalmente, los poderes públicos, al hablar de la problemática del precio de la vivienda, tienden a incluirla dentro de otro concepto más amplio que es "el mercado inmobiliario" y precisamente ahí puede encontrarse el error. Se habla del mercado inmobiliario y de la vivienda como un totum revolutum como si uno y otro concepto debieran necesariamente recorrer el mismo camino y suerte. Sin embargo, dentro del mercado inmobiliario hay que distinguir diversos tipos de bienes inmuebles, de distinta naturaleza y usos, como por ejemplo el comercial, industrial, viviendas suntuosas, de oficinas, residencial, de garajes, etc.

Precisamente, dentro del que nos ocupa (uso residencial), existen distintas tipologías como son las viviendas plurifamiliares (pisos), unifamiliares adosadas, unifamiliares aisladas (chalets), apartamentos, etc., e incluso existen distintos tipos de demandas según sea la finalidad que motive la compra. Así existe en materia de vivienda una demanda de primera necesidad, una demanda de segunda residencia, una demanda de mejora, una demanda de inversión, etc.

Ante esta situación, es un error que las medidas adoptadas por los entes públicos vayan dirigidas sólo al suelo o al mercado inmobiliario en general y no a la vivienda en particular. A nuestro modo de ver, la única política posible es la política intervencionista de los entes públicos en lo que se refiere a la vivienda, pero no a cualquier tipo de vivienda ni a cualquier finalidad de compra o alquiler que la motive, sino sólo y exclusivamente a viviendas de primera necesidad destinada a domicilio y hogar permanente de las personas y sus familias.

Evidentemente, los poderes públicos deberán mejorar la actual gestión del importante Patrimonio Municipal del Suelo en dos niveles distintos:

-Interviniendo directamente en la promoción y construcción de viviendas de protección oficial, de promoción pública y de régimen especial y general con destino a venta o alquiler y con precios máximos de venta o renta.

-Fomentando, mediante subvenciones suficientes dirigidas a promotores y constructores, la construcción de viviendas de protección oficial de promoción privada, de manera tal que se logre el objetivo de hacer más atractiva la inversión y que los márgenes de beneficio industrial sean más razonables sin que ello afecte a los valores máximos de venta o renta que este tipo de viviendas debe tener por Ley.

La actual problemática de la vivienda hace necesario que cualquier política que se precie como tal, y sea del corte que sea, tenga como principal objetivo salvaguardar el derecho fundamental determinado por la Constitución española en su artículo 47 al que nos referimos.

Pero más allá de la intervención administrativa referida a viviendas de protección oficial, cuyos destinatarios serán siempre familias con salarios mínimos ponderados bajos, hoy la problemática de la vivienda ha alcanzado tal magnitud, que afecta ya igualmente a cualquier ciudadano de nivel socio-económico medio y, lo que es peor, al alquiler de vivienda de primera necesidad, pues continúa existiendo un vacío legal y una falta de regulación (tras la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de fecha 21 de Marzo de 2017 que declaró nulos determinados artículos del Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que fue aprobado el Reglamento de las Viviendas Vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias) en el llamado "alquiler vacacional" con el consiguiente impacto que este concreto uso viene produciendo al alza en los precios y rentas.

*Abogado. Tasador oficial de bienes inmuebles. Agente de la Propiedad Inmobiliaria