Compraventa de viviendas

Desde siemprE se ha constatado que la publicidad tiene un evidente poder sugestivo para los futuros compradores de viviendas integradas en cualquier promoción. La publicidad sobre la venta de bienes y, en concreto de viviendas que forman parte de la promoción que las empresas constructoras efectúan, pueden ser exigidos por la parte que entienda se han omitido. Así la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, siendo entretanto la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado. De tal manera que, el contenido de la oferta, promoción y publicidad, pasa a formar parte integrante del contenido del contrato de compraventa de la vivienda, sin necesidad de acreditar en el vendedor actuación dolosa, engaño o fraude, quedando facultado el comprador, en base a lo incluido en la oferta, promoción y publicidad de la vivienda, exigir su cumplimiento en forma especifica, si ello fuese posible, o, en otro caso, una prestación sustitutoria, y, en ambos supuestos, el abono de una indemnización de daños y perjuicios, e incluso, si la discordancia entre lo prometido en la publicidad y lo entregado fuera de tal envergadura que frustra la expectativa contractual del comprador podría exigir la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

En otros casos, con independencia de que la vendedora hubiera sufrido retraso en la entrega de la vivienda, puede llegarse a la resolución del contrato de compraventa, si convocándose a la compradora ante la Notaría para el otorgamiento de la escritura y pago del precio pendiente, la compradora se negare a ello.

Como destaca la moderna doctrina jurisprudencial no exige para la estimación de una situación de incumplimiento una patente voluntad rebelde. Ni siquiera es exigible una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, no justificado, o producido por causa (no) imputable al que pide la resolución.

La resolución contractual por incumplimiento acordada por una de las partes en el contrato de compraventa al amparo de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil, necesita de sanción judicial cuando la parte contraria no la acepta, pero tal sanción puede producirse tanto por vía de acción -solicitando de órgano judicial una declaración sobre la corrección jurídica de la resolución operada- como, en determinados casos, por vía de excepción -alegando la procedencia de la resolución frente a la petición de cumplimiento de la parte contraria- tal como ha sucedido en el supuesto comentado.

Y es suficiente constatar un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea preciso una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, precisando aquí con la jurisprudencia que es suficiente, para estimar procedente la resolución, con que se frustre el fin del negocio jurídico y las legítimas aspiraciones de la contraparte, no resultando preciso que el contratante incumplidor actúe con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento con su conducta, que sería tanto como exigir dolo, bastando aquí con apreciar mero incumplimiento

Por último, la venta de una vivienda sin estar legalizada debidamente, supone un grave incumplimiento del vendedor, pues no basta con la entrega material, sino que es preciso, al tratarse de vivienda, que la misma esté provista de las autorizaciones administrativas que la legislación exige y deben de aportar los vendedores, sobre todo cuando se trata de nuevas construcciones, para evitar la inseguridad de sus adquirentes ante una posible actuación administrativa sancionadora que supondría la frustración del contrato.

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