De los alquileres y de la agilización procesal

A la vista de la evidente necesidad de una mayor protección que demandaban los propietarios de viviendas en alquiler, así como de la necesidad de fomentar el alquiler en nuestra sociedad dadas las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece, se dicta la nueva Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia de los edificios, que entrará en vigor a finales del mes de diciembre.

Así, con el objetivo de impulsar el desarrollo del mercado del alquiler se modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar actuaciones que mejoren la eficiencia energética de los edificios.

Respecto a la modificación que atañe a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la nueva ley en su artículo primero, amplía los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria del contrato, extendiéndola a aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así se haya hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la necesaria seguridad jurídica.

Asimismo, y como declara la exposición de motivos de esta Ley, se modifican diversos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil para mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando siempre los derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe. Por ejemplo, se someten al mismo régimen jurídico los procesos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas y los procesos de desahucio por expiración legal o contractual del plazo del arrendamiento. Se amplía también el ámbito del juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al desahucio. Además, cuando las reclamaciones de rentas o de cantidades debidas accedan al proceso monitorio y se formule oposición por el arrendatario, la resolución definitiva seguirá los trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía.

Por otro lado, el tiempo de desalojo voluntario se reduce a 15 días, tras los cual habrá otros 15 días para ejecutar el desahucio por la fuerza.

La sentencia condenatoria de desahucio será título suficiente de ejecución directa del desahucio en el día y hora señalados, de manera que ya no habrá necesidad de iniciar nuevo proceso ni trámite posterior.

Por lo que respecta a la sentencia de condena al pago de rentas, ésta incluirá, no sólo las devengadas al momento de interposición de la demanda, sino también las que se devenguen hasta la entrega de la posesión efectiva de la vivienda.

Se modifica también la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar a las comunidades de propietarios que puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética del edificio.

En definitiva el proyecto que entra en vigor permite resolver sin dilaciones los conflictos entre arrendador y arrendatario, permitiendo que se reduzcan las garantías de avales y fianzas y, que pueda condonarse al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble.

mym@mymabogados.com