Según una destacada doctrina científica no cabe confundir el arrendamiento de un local para que el arrendatario establezca su propio negocio, con el arrendamiento de una industria en funcionamiento, pues aquí se alquilan una serie de elementos -la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.-, entre los que se encuentra el local, pues lo que se alquila es "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas".
Aunque algunos autores han manifestado la integración de los arrendamientos de industria en el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no cabe equiparar el arrendamiento para una actividad industrial, que crea el arrendatario en el local objeto de la locación, con el hecho de arrendar una industria en pleno funcionamiento y con los elementos precisos para ello.
La doctrina jurisprudencial ha proclamado que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los de industria en que, respecto a los primeros, lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos, el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora; por un lado, el local, como soporte material; y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, que conforman un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador facilite necesariamente todos los medios para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, que pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial; además, dicho contrato queda extinguido cuando expira el término convencional.
Incluso se considera existente un arrendamiento de industria en cuanto se cedió todo lo necesario para el funcionamiento inmediato del negocio, a lo que nada afectan las adquisiciones posteriores por razones de utilidad o conveniencia, pues es el uso de la industria ya instalada, con elementos coordinados para su inmediata puesta en marcha, lo que constituye la unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlos de meras formalidades administrativas.
Además el artículo 1152 del Código Civil autoriza a insertar en las relaciones obligacionales cláusula penal que actúa para reforzar y garantizar su cumplimiento, al estimular al deudor a llevar a cabo las prestaciones o actividades que asumió contractualmente, generando directamente sus efectos cuando se da el incumplimiento previsto, con un plus más oneroso, viniendo a operar como sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios.
Por otro lado no podemos desconocer la doctrina Jurisprudencial relativa a la calificación de los contratos según su verdadero contenido y la realidad de las cosas, al margen de la denominación que le otorguen las partes, ya que su voluntad no puede alterar el carácter del objeto arrendado, hay que señalar que para desvirtuar la literalidad y claridad de los términos de un contrato asumido por ambas partes, ha de estar suficientemente probado que la realidad es distinta de lo documentado, de manera que quede revelada la verdadera relación contractual en vez de la simulada en el contrato.
La ley de Arrendamiento Urbanos no hace referencia expresa al arrendamiento de industria lo cual no puede interpretarse como un ánimo implícito de incluirla, pues la Ley dice lo que dice, refiriéndose en todo caso a fincas urbanas, dejando la regulación del arrendamiento cuestionado en manos de quien ya lo tenía: la legislación civil común.
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