El alquiler, llave de la venta

PUEDE SALVAR MUCHAS OPERACIONES, pero esta fórmula no es la panacea porque no evita la caída de los precios, avisa la patronal Acegi./ M. PISACA

JOSUÉ GARCÍA, S/C de Tfe.

Las restricciones en la concesión de hipotecas y la caída en la compraventa de viviendas, del 27% en marzo en Canarias, según el último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística, han hecho más atractiva la figura del alquiler con opción a compra, aunque su tirón en las Islas, según la experiencia de los gestores inmobiliarios, es discutible y choca, sostienen los constructores, con la "idiosincrasia" isleña, en la que el arrendamiento no es atractivo en comparación con la adquisición.

"Se trata de una alternativa bastante útil, aunque tiene sus pros y sus contras, tanto para el comprador como para el inquilino", apunta el secretario de la Asociación Empresarial Canaria de Gestores Inmobiliarios (Acegi), José Saavedra. Para el comprador, explica, es una manera de financiar la adquisición "porque, según lo que pacte, el dinero que haya entregado a cuenta del precio durante dos o más años, vía cuota mensual o prima inicial, se descuenta del precio final".

Es una manera de ahorrar "en favor del inmueble" que abre la puerta a una hipoteca y un valor de tasación menores. "Se puede conseguir de otra manera, con la cuenta ahorro-vivienda, aunque sin disfrutar de la vivienda", apostilla.

Para el propietario, el provecho reside en que consigue más fidelidad en el pago y en que gana tranquilidad porque el ocupante, que tiene en mente la compra, considera ese piso "su hogar", señala Saavedra. También es importante que el vendedor no tenga su propiedad ociosa y cuente con una posibilidad de negocio "firme".

En el capítulo de desventajas, el representante de Acegi destaca que "si, por lo que sea, varían las condiciones laborales del arrendatario y luego éste no puede ejercer el derecho a compra, todo el dinero que ha entregado lo ha perdido, incluso la prima inicial".

En el lado del propietario, lo que más afea la figura del alquiler con opción a compra es que la venta no se materializa "en el momento", corrobora el miembro de la junta directiva del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de la provincia tinerfeña, Jorge Violán.

El vendedor tiene que conformarse con las rentas, al menos a corto plazo, "y también está fijando hoy el precio en el que la va a vender dentro de X tiempo, con el riesgo que eso supone si la vivienda vuelve a subir", advierte Saavedra, para quien es "una aventura" prever cómo estará el mercado dentro de dos años.

"Lo único seguro es que dentro de seis meses no se va a acabar esto", dice, en alusión a la parálisis en la compraventa, que ahora el Gobierno estatal busca combatir con el anuncio de la reducción, a partir de 2011, de las desgravaciones en el IRPF por tenencia de vivienda habitual, lo que prácticamente hará igual de atractivo ese régimen al del alquiler, al menos a efectos fiscales.

La variante que abre la puerta a la compra, según los profesionales del sector inmobiliario de la provincia tinerfeña consultados, no está en auge en las Islas, aunque desde Acegi, afincada en Las Palmas, la visión es otra. Su secretario asegura que "sí se ha notado" un incremento en el número de estas operaciones desde que la burbuja inmobiliaria pinchó.

De similar opinión es el delegado en Canarias de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI), Alfredo Sosa, quien señala que se ha notado "algo", pero matiza que no funciona como una fórmula comercial contraria a la corrección del precio. "Mucho promotor ha intentado lanzarse en esta línea, en vez de bajar el valor de los inmuebles, que es lo que el mercado demandaba".

Se ha propuesto una especie de "rebaja", explica, para que el comprador "vaya pagando una renta que se descuenta íntegramente del precio; en una hipoteca de 600 euros, los primeros meses mayoritariamente son intereses, con lo que amortizas poco importe de la vivienda, mientras que en el alquiler con opción a compra los 600 euros van a amortizarla".

Pero esta alternativa ha funcionado mejor, continúa, "cuando, aun habiéndose corregido el precio, el comprador tiene dificultades con los bancos. El alquiler con opción le permite ir a la entidad habiendo pagado un 10% de la propiedad y disminuyendo, por tanto, el riesgo de la operación", lo que facilita la financiación.

Por su parte, Violán, aunque considera que este modelo, "que siempre ha estado disponible", es útil en contextos como el actual, resalta que carece de relevancia. "En ocasiones se da, pero son tan pocas que no es significativa. Eso sí, favorece la operación de compraventa ante una imposibilidad de capitalizar el inmueble", admite.

El delegado de Expertos Inmobiliarios en Tenerife, Isidro Martín, también afirma que esta figura "es beneficiosa", pero admite "haber hecho dos" de estas operaciones en los últimos meses, lo que da una idea del escaso tirón que parecen tener las opciones de compra. Considera que puede ser más provechosa para propietarios de más de un inmueble que estén financieramente más cargados.

Sosa puntualiza que puede "salvar muchas operaciones", pero que "no es la panacea. Quien quiera vender su propiedad no debe pensar que es una alternativa a la bajada de precios que el mercado ha experimentado, porque los compradores no son tontos. Como diría un anglosajón, estamos en un mercado de compradores, que, al existir una sobreoferta, son los que imponen las condiciones".

También hay cierto "desconocimiento" por parte de los inquilinos, apunta Saavedra. "No es una fórmula de compra aplazada. Lo supone en el fondo, pero hay un compromiso de ambas partes y unas penalizaciones".

Para la Federación Provincial de Entidades de la Construcción tinerfeña (Fepeco), este régimen de alquiler "no es una figura relevante" en las Islas debido al simple hecho de que el canario no baraja la alternativa del alquiler y da prioridad a la compra directa por "factores culturales", indica su director gerente, Óscar Izquierdo.