No baja por falta de suelo y exceso de impuestos

La semana pasada la sociedad de tasación Tinsa situaba la caída del importe de los pisos en Canarias en un 4,4% tanto en tasa interanual (últimos doce meses) como en la acumulada desde principios de año. Mientras tanto, el Ministerio de Vivienda publicaba un descenso interanual del 2,1% y del 2,4% en el tercer trimestre respecto al anterior. Por su parte, la alta fiscalidad que sufren los constructores impide, según la patronal Fepeco, recortes como los que apuntan los agentes de la propiedad inmobiliaria de hasta el 30%.

Con la intención de aportar más elementos de reflexión sobre este asunto, EL DÍA ha organizado esta semana un debate bajo el título genérico de "El precio de la vivienda en Canarias".

Los invitados son el presidente de la Federación Provincial de Entidades de la Construcción de Santa Cruz de Tenerife (Fepeco), Antonio Plasencia Santos; el titular de la Comisión de la Construcción de la Cámara de Comercio, Industria y Navegación tinerfeña, Hoel Pérez Rienda; el vicepresidente primero del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la provincia, David Mora Fumero; la responsable de política social de CCOO-Canarias, Pilar Magariños Martín; el secretario general de la Unión de Consumidores de España (UCE) en Tenerife, Raúl Alonso Fernández, y el delegado en Tenerife de Expertos Inmobiliarios, Isidro Martín Martín.

El primero en intervenir es Raúl Alonso, el cual asegura que el precio de los pisos es "caro porque, en relación con el salario, limita mucho la capacidad de adquisición. A ese límite se llegó hace tiempo. Un dato muy significativo es el crecimiento de los plazos de las hipotecas. Ahora es normal una hipoteca media a 25 ó 30 años. El acceso todavía sigue siendo necesario para los consumidores, pero esa necesidad tiene que dilatarse en el tiempo porque si no, no hay capacidad. El techo se tocó hace mucho tiempo, pero, aún así, por muchos motivos, no ha habido ese ajuste que todo el mundo esperaba. Hace poco rezábamos para que por lo menos se mantuviera y no hubiera mayores crecimientos".

Por su parte, Pilar Magariños reconoció que el precio de la vivienda es "elevado cuando la gente no lo puede pagar. Hay muchas familias que destinan el 50% de su renta a pagar una vivienda y se ha elevado la morosidad de los bancos. Es cierto que los datos dicen que respecto a 2007 hay un ligero aumento de precios, pero también coinciden en que en el último trimestre ha descendido. Además, el precio de la usada se ha elevado un 2,8% en Canarias".

En opinión de Hoel Pérez Rienda, el precio de los pisos en las Islas "puede ser caro, pero deberíamos analizar los factores que entran en la construcción de la vivienda y por qué la encarece. El suelo se ha abaratado un 7,8% en España, pero en Canarias sube un 11,8%, porque es escaso y estamos en una Isla. Segundo, tenemos un alto grado de protección, que no digo que sea malo, pero que está ahí. Tercero, y lo más importante, en Fepeco y la Cámara estamos cansados de decirlo, que los planes generales no están adaptados, y mientras esto no se arregle, no hay suelo. El que tenga un poco lo venderá al precio que quiera, porque la gente tiene que construir para poder vender pisos".

"Para que la vivienda pueda bajar de precio, lo tendrían que hacer también factores como los impuestos y, en último caso, el margen del promotor. Ahora mismo lo veo muy, muy difícil, más que nada por el suelo, que representa entre 40% y un 60% del precio final. Si éste sigue subiendo, es prácticamente imposible que puedan bajar los precios, al menos en la nueva construcción", aseveró.

Ejercer las competencias

Mientras tanto, David Mora apuntó que "entendemos que el precio de la vivienda está alto y las causas no sólo son intrínsecas de Canarias, ya que los condicionantes son múltiples y han confluido varios factores, lo que junto con la crisis económica ha provocado que el mercado se haya roto. El nivel de desempleo es altísimo, hay un grave problema en la banca y los primeros que salimos en prensa son el sector inmobiliario y la crisis bancaria. El precio de la viviendo no sólo está alto en Canarias, sino en todo el país".

"Es el Gobierno de Canarias el que tiene las competencias sobre el suelo y no se han desarrollado los planes urbanísticos como se debiera. De haber estado todo esto en vigor ahora no habría tanto suelo congelado y no nos encontraríamos con esta falta de suelo y a un precio tan elevado. También entendemos que no ha habido una ayuda suficiente a los compradores y a las familias que necesitan comprar un piso y que tienen pleno derecho a ello. Una vivienda digna es lo mínimo que se le puede dar a una persona y los precios no sólo no son asequibles para la clase baja, tampoco muchas familias de clase media tienen la posibilidad de acceder a un crédito en los niveles de tipos de interés que hay en la actualidad", argumentó.

Por su lado, Isidro Martín indicó que la escasez del suelo es "un elemento diferencial con respecto a lo que está sucediendo en la Península. En las Islas, el suelo se ha encarecido mucho, los planes urbanísticos no salen y eso repercute bastante en el precio final. Los precios en sí no han bajado tanto, y las tasaciones incluso se han reajustado demasiado". El representante de Expertos Inmobiliarios resaltó que "nosotros nos encontramos con que hay intención de comprar por parte de la gente, pero el banco le cierra la puerta. Todavía hay ilusión por la compra, pero no se puede ir a la entidad bancaria, que ahora mismo asfixia y ahoga. No hay posibilidades de que un comprador medio pueda acceder ahora mismo a un piso. El banco pone muchas pegas, se le exige más al comprador y con la nómina sólo no vale. Quieren más garantías y eso crea mucha inestabilidad en el sector. Hay menos trabajo, las pequeñas oficinas han ido cerrando y quedándonos con menos personal".

Antonio Plasencia manifestó que "como promotor que soy, pienso que el precio de la vivienda en las Islas no va a bajar más. Ha habido una serie de pseudopromotores y de gente aficionada que vio en el sector de la construcción la gallina de los huevos de oro y se metió en este negocio. Ahora, estos señores se encuentran con construcciones a punto de empezar, otras a medio construir y no hay compradores. Los intereses se han duplicado y en los primeros años de la compra de la vivienda, el 85% del recibo mensual son intereses y no capital. El que antes pagaba 500 euros mensuales por la hipoteca, ahora puede estar pagando hasta 1.000, y esas cantidades no las puede abonar".

El presidente de Fepeco recalcó que en Canarias "llevamos ocho años luchando para que salgan los planes generales de los ayuntamientos y que se adapten a la nueva ley del suelo. Hay municipios con una gran bolsa de suelo para construir, pero no se pueden acometer las obras porque no hay plan general aprobado". Y añadió que los ayuntamientos tenían "tres años para adaptar los planes generales, se le dio una prórroga de dos años y, ahora, se les acaba de dar otra. Así, juegan con el terreno y, por ejemplo, en Santa Cruz de Tenerife se ha vendido a 6.000 euros el metro. Los planes tienen que estar ya y no podemos estar a merced de la autoridad de turno".

"Otro de los asuntos que más nos afectan son el aumento de los impuestos, ya que parece que somos la gallina de los huevos de oro. Se han subido las tasas de las licencias municipales, la división horizontal, la declaración de obra nueva, los registradores y demás. Entre un 20% y un 30% del precio de la vivienda se va en este tipo de gastos. Además, el 80% de los materiales que se usan para la construcción vienen de fuera y no van a bajar de precio. La mano de obra tampoco pienso que bajará", señaló el titular de la patronal.

Más ordenación

El secretario general de UCE-Tenerife recalcó que "lo que no puede haber es administraciones incapaces de gestionar sus propias competencias. Hay muchísimos ayuntamientos con una concepción espúrea respecto a lo que debe ser una gestión pública. Es cierto que ha habido una perversión durante mucho tiempo, que es haber utilizado el suelo como sistema de financiación del gasto público. Es una grave irresponsabilidad. Hay muchos ayuntamientos a los que les interesa crear situaciones de ordenación parcial, lo que es desastroso para el urbanismo".

Por su parte, la representante de CCOO-Canarias, que hizo votos por impulsar en el Archipiélago el cooperativismo, comentó que "el mercado internacional no está ayudando, pero la falta de previsión del Gobierno autónomo ha sido vergonzosa. Qué sólo ocho ayuntamientos hayan ordenado en toda Canarias su planeamiento es vergonzoso, pero lo es más que la propia ley de vivienda le dé potestad al Gobierno para que lo ordene de oficio, y nadie se atreve. También es verdad que hay un entramado de legislación que deja por dónde moverse".

Magariños expuso que los ayuntamientos "no pueden seguir financiándose y pagando las nóminas del trabajador a través de la venta del suelo, no ordeno el territorio ni aunque me lo mande María Santísima. Se tiene que dar una intervención por parte del Gobierno. No me creo que sean tan tibios; lo que hay son unos intereses económicos muy importantes. Y la legislación sobra, es excesiva, pero no la aplica nadie".

Pérez Rienda recalcó que desde hace años la Cámara de Comercio tinerfeña ha pedido que se lleve a cabo un estudio del suelo para saber dónde y qué tipo de viviendas hay que construir en la Isla.

"Si sacamos el suelo que hay, que incluso para pisos libres es mucho, eso haría bajar el precio. Si lo hace un 20%, la vivienda bajaría casi otro tanto. Sería un margen bastante bueno. Y también hay que bajar los impuestos; es una auténtica animalada lo que se va en ellos", manifestó.

Por su parte, David Mora señaló que "el gran problema ahora es que no hay dinero en el mercado. Los Gobiernos están interviniendo en el sector financiero porque están viendo que si no actúan, el asunto se les va de las manos. Lo mismo sucederá con el mercado inmobiliario, ya que si no se controla de alguna forma, pasará lo mismo. Es necesario un mayor control".

Isidro Martín destacó en la mesa del debate la necesidad de que se lleve a cabo un mayor control del mercado, y que "se cuente más con la empresa privada, haciendo las cosas en común".

Antonio Plasencia recalcó que "la maraña de leyes es insoportable. Sobra normativa. Hay que simplificar las leyes en Canarias y no hay seguridad jurídica con la cantidad de normas que tenemos". El presidente de Fepeco dijo que "pasan hasta siete años desde que adquieres el suelo hasta el momento de construir. Este retraso no es culpa del constructor sino de la Administración, por la cantidad de legislación que hay. Y el que paga a la larga es el comprador".

"No estoy de acuerdo con la cantidad de impuestos que se están pagando, hasta más del 20%. Si siguen subiendo los impuestos, no se producirán más ventas y si es así, no podrán recaudar nada", aseveró Plasencia Santos.

Texto: Miguel Ángel Ruiz y Josué García Fotos: Jesús Adán