Santa Cruz de Tenerife
ANÁLISIS JURÍDICO

De la oferta, promoción y publicidad en la venta o arrendamiento de viviendas

3/ago/08 1:19 AM
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La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, consagra como un derecho básico de los consumidores y usuarios «la información correcta sobre los diferentes productos o servicios». El Real Decreto 515/1989, de 21 abril regula la oferta, promoción y publicidad para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional. Toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se ajustará a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido. Además el referido decreto impone a todo el que se dedica a la promoción inmobiliaria que tenga a disposición del público «las referencias a los materiales empleados en la construcción» y sanciona que a la firma del contrato todo adquirente tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos a que se ha hecho referencia, al tiempo que se conmina al promotor a evitar la remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente.

Así quienes realicen las actividades de venta o arrendamiento deben tener a disposición del público, y en su caso, de las autoridades competentes, los datos de la inscripción en el Registro Mercantil, del vendedor o arrendador. Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, así como descripción y trazado de las redes eléctrica, de agua, gas y calefacción y garantías de las mismas. De las medidas de seguridad contra incendios con que cuente el inmueble. Descripción de la vivienda con expresión de su superficie útil, y descripción general del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios. Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, incluidos los aislamientos térmicos y acústicos del edificio, zonas comunes y servicios accesorios. Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia. Y por último el precio y forma de pago.

El promotor tiene una doble obligación, por un lado, de fijar con claridad y suficiente publicidad el total contenido de la obligación, especificando las prestaciones propias del producto de forma pormenorizada a fin de no confundir al adquirente, y, por otro, de entregar el producto conforme a dichas especificaciones mencionadas, teniendo derecho el adquirente a exigirlas aún cuando no figuraran expresamente consignadas en el contrato celebrado.

Y solo puede modificar el proyecto en virtud de causas «diligentemente no previsibles en el momento de la aprobación de los proyectos», por lo que carecen de toda validez las cláusulas que dispongan a favor del mismo una facultad absoluta o genérica por la que se le autoriza a ejecutar cualquier modificación de lo proyectado.

La jurisprudencia se ha pronunciado con reiteración sobre los efectos de la publicidad en la determinación del contenido obligacional de los contratos; así, dice la sentencia de 7 de noviembre de 1988 ( RJ 1988, 8419) que "la publicidad sobre un objeto, sobre todo si es un objeto aún no existente, forma parte esencial de la oferta, como se reconoce por la doctrina y ha venido a proclamar el art. 8 de la Ley 26/1984 ( RCL 1984, 1906) , general para la defensa de los consumidores y usuarios, y origina responsabilidad del oferente"; la de 3 de julio de 1993 señala "la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores.

La oferta publicitaria de las viviendas que hace la promotora a los adquirentes es vinculante para las partes, por tanto, la promotora no puede introducir, sin más, variaciones que alteren los términos de la oferta, siendo contrario a Derecho pretender que la publicidad de viviendas en primera venta sea meramente orientativa y, que el promotor puede entregar finalmente unas viviendas de características distintas a las publicitadas.

En definitiva la Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, se consagra como un derecho básico objeto de especial protección.

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