La "burbuja" hipotecaria en Estados Unidos y en España

Sigue siendo noticia el tema de la llamada "burbuja" hipotecaria, que incardinándose en Estados Unidos, ha constituido la válvula de escape para descubrir otras grietas en el sistema económico, financiero y de seguros. Con tal brío que ha afectado a todo el Occidente y a la mayor parte de los resortes presupuestarios, crediticios o de inversiones en cada país.

Posiblemente, se ha pensado poco en que los sistemas de seguridad jurídica preventiva -notariales y registrales- son distintos y diferenciados. Y por ello, aunque existan efectos colaterales o miméticos, y algunos de política económica interna, como en el caso de su inexistencia o de su fracaso en España, lo cierto es que se puede afirmar lo siguiente: de un lado, que las consecuencias desorbitadas en Estados Unidos son más graves y largas que las europeas, y, de otro lado, que los remedios no son necesariamente idénticos.

En EE.UU., al igual que no existe propiamente una Constitución como Carta Magna, al estilo kelseniano, como norma suprema se va rehaciendo por tradición y por el Tribunal Supremo norteamericano. Y, además, el sistema notarial-registral no existe. Es decir, la fe pública notarial-registral no existe servida por profesionales. Los libros del registro, la dación de la fe por personas o establecimientos privados, incluso estancos, no se conocen. Predomina el concepto de posesión. Por tanto, quien compra una vivienda, por ejemplo, no dispone, habitualmente, de un documento público notarial, y que luego se lleva al Registro de la Propiedad -inexistente-.

En Estados Unidos, esa no convalidación plena de la propiedad se encuentra en un seguro -costoso- para atender los supuestos de "nulidad", que se transforma en una indemnización. Pero no se recupera la finca o vivienda en cuestión. Y así como en España la inscripción de la compraventa es base segura para una hipoteca, vuelve a funcionar para el acreedor hipotecario el sistema del seguro. Y la llamada "ejecución hipotecaria" ya no opera sobre el inmueble como soporte de garantía, tal como ocurre en España.

De ahí que la fórmula para salir de la crisis de Warren Buffott es asumir 800.000 millones de las aseguradoras, para todo tipo de hipotecas y no sólo las "subprimes". Eso supone una operación de gran envergadura financiera, bancaria y de las entidades aseguradoras. Con un coste en gastos y, además, más lenta. Se trata de una medida de emergencia.

En cambio, en España, el "boom" inmobiliario indudablemente ha decrecido, y se advierte en gestorías, registros, notarías. Pero la ejecución hipotecaria para los morosos tiene un vía directa y expeditiva. Otra cosa es que el volumen de fincas embargadas, que se suman al mercado inmobiliario, sea superior a lo previsto. Pero la raíz de la confianza y credibilidad de la seguridad preventiva, en España, ha limitado, respecto a la inversiones extranjeras, los efectos de la "burbuja".

Pudiera haber entre nosotros, para más adelante, el riesgo de que por razones de desarrollo estatutario de las comunidades autónomas se llegara a tener diecisiete matices o alteraciones del sistema de seguridad jurídica preventiva inmobiliario, como ya empieza a dar indicios en lo que Pardo Nuñez , y de la Iglesia Monje, han analizado en el estudio "El Registro de la Propiedad y el nuevo Estatuto de Cataluña" (Boletín del Colegio de Registradores, número 140); problemática de fondo que, pendiente del Tribunal Constitucional, ya aventuramos en la obra "El Estatuto de Cataluña como instrumento jurídico", 2005. De otro lado, la política de "tensión", que es crear un problema donde no lo hay, pudiera encontrar en esta erosión de la seguridad jurídica preventiva en Cataluña, una merma de las fortaleza de la organización territorial del sistema registral español, precisamente en los momentos de la travesía de una llamada "burbuja" hipotecaria.

Esa gran confianza y seguridad jurídica se puede desvertebrar y de ahí los riesgos de que vayamos hacia donde los Estados Unidos quisieran salir.

* Jurista. Académico